随着我国改革的深入以及市场的深化,我国第三产业得到了迅速的发展。在第三产业中,商业地产发展速度快,逐渐脱离住宅地产单独成为开发商的重要选择；零售业发展迅猛,其中零售业态的形式十分多样。商业地产和零售业态的发展是我国第三产业发展的重要方面。而在现实中,这两者并不是独立的,而是一种有机的耦合。商业地产项目价值的实现必须通过零售业态商的入驻产生价值,从而实现资金回笼；而零售业态的物质载体是商业地产。故研究两者的关系具有很大的现实意义,而在现实中,两者的关系更多的是通过两者的活动主体——地产商和零售商之间的活动实现。故本文讨论商业地产和零售业态之间的关系更多的是基于地产商和零售商的视角来展开论述。在商业地产成为拉动我国经济增长、刺激消费重要引擎的同时,却面临着传统地产与零售商的相互独立所导致商业地产经营的冲突,2010中国商业地产年会专门就“零售商介入商业地产开发模式前景探讨”等协同问题进行了专题讨论。在此背景下,为了建立两者间的协同运营模式,促进明确分工以发挥各自优势,实现“双赢”。本文在文献研究基础上,运用战略协同理论、价值链理论、博弈论对商业地产项目中地产商与零售企业间协同效应的形成机制、实现机制进行了系统研究。论文主要进行了以下工作：首先,文章通过文献综述,分别通过“商业地产”、“零售业态”、“地产商和零售商的协同”这三个方向进行文献综述,发现了国内外学者对更多的研究侧重于“商业地产”、“零售业态”这两个方面,而在描述两者关系的时候,相关的文献不多,这也为本文提供了方向。其次,文章对商业地产和零售业态进行了概述。通过分别对两者的描述,可以系统的对商业地产和零售业态有初步的了解。这样就能够对两者的关系有更加深入的理解。接着,在界定两者协同网络概念的基础上,从地产商、零售商以及整个商业地产项目三个角度以共同利益为导向证明了协同网络的形成机制,并通过价值链理论证明了,这一协同网络形成后可以不断扩张,并不断增值。再次,针对协同收益的增值是否能在两者合理分配。本文构建了动态合作博弈模型,用shapley值分析了两者协同效应的利益分配机制,从理论上证明产生的协同收益是可以在两者之间合理分配的,两者的利益是藕合的,由此揭示了地产与零售企业间协同效应的形成机制。最后,发现了两者之间协同的四大维度,分别是经营协同、财务协同、无形资产协同和管理协同,由此构建了两者之间协同效应实现的三棱锥结构模型。并发现无形资产协同是潜变量,其余三个是常规变量,由此整个三棱锥具备了内生机制,可不断膨胀。通过上述研究,本文揭示了地产商与零售企业间协同效应的形成机制,构建了两者协同效应实现的三棱锥结构模型及地产商对目标零售商的优选模型,最后建立了两者动态协同效应的计量模型,并对“商业地产中协同效应”的实务经营提出建议。研究方法、研究视角及所得出的结论皆有一定的创新性。对商业地产业的科学持续发展具有一定的理论意义和实际应用价值。