【摘 要】
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房地产行业是我国国民经济的支柱产业之一,由我国快速城市化导致的城市人口上升带来的刚性住房需求以及经济持续稳定增长、人民群众生活水平提高带来的改善性住房需求共同构成了我国房地产行业发展的原生动力。然而,房地产过快、过热的发展也使我国房地产行业出现了较大的泡沫,2010年以来,为抑制房价过快上涨,国务院先后出台多项调控政策,房地产行业进入调整阶段。在宏观政策的制约下房地产行业企业面临着传统融资规模受限
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房地产行业是我国国民经济的支柱产业之一,由我国快速城市化导致的城市人口上升带来的刚性住房需求以及经济持续稳定增长、人民群众生活水平提高带来的改善性住房需求共同构成了我国房地产行业发展的原生动力。然而,房地产过快、过热的发展也使我国房地产行业出现了较大的泡沫,2010年以来,为抑制房价过快上涨,国务院先后出台多项调控政策,房地产行业进入调整阶段。在宏观政策的制约下房地产行业企业面临着传统融资规模受限、资金周转困难等问题,于是,近年来房地产企业纷纷尝试利用各种创新的金融产品来进行融资,商业房地产抵押贷款支持票据(CMBN)就是其中一种。CMBN产品凭借其募集资金用途灵活、融资规模大、融资期限长、期间还本少等优势,自首单发行以来在市场上迅速兴起,对于此类新兴融资产品,探究如何对其进行有效的风险防控、避免其出现违约具有重要的研究意义。本文选取了我国市场上发行的首单酒店类CMBN产品阳光城CMBN,对其交易结构和相关机制安排进行介绍,并在此基础上,出于该产品参与方的角度,从基础资产、借款人、发起机构等方面对阳光城CMBN的风险进行了识别分析。接着,本文对其风险控制措施进行分析,并通过市场信用评级、年化波动率和贝塔系数以及Z值信用分析模型对阳光城CMBN的风险控制效果进行评估。本文研究发现,现阶段我国CMBN的风险主要来源于底层资产收入和外部增信机构财务经营状况的波动,并且由于各种内外部增信措施的设置特点,我国CMBN的发行仍然较为依赖发行主体信用。基于此,为更好的防控CMBN产品的风险水平,本文提出了要选择优质底层物业资产、增强物业资产的多元化程度,引入专业的外部增信机构,合理设置风险缓冲机制,完善我国资产服务商市场,完善相关制度体系等建议。
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