购物中心是零售业的一种重要形态。随着城市居民消费的不断升级,购物中心作为主要的线下购物场所,其数量、规模和业态种类等均得到不断发展。因此它对城市居民的日常生活乃至城市经济发展产生越来越重要的作用。但是购物中心在城市中的分布往往是不均匀的,购物中心所提供的便利在市中心和城郊之间会产生显著的差异。尤其在住宅市场,城郊地区的住宅价格会因为购物中心的临近而大幅增值,而在部分地区则可能因为购物中心所带来的噪音和交通拥堵等问题房价产生贬值。为捕捉这种空间不均匀分布,本文引入了可达性模型对购物中心所提供的便利性进行表征,并进一步探讨购物中心对住宅价格产生的影响以及这种影响的空间异质性。本文的研究对象选取杭州市2014年之前建成的购物中心和2014年的二手房交易数据,在此基础上按照规模、档次和零售比例三种方式对购物中心进行分类。本文使用两种可达性模型对购物中心可达性进行刻度,然后运用普通特征价格模型初步探讨购物中心可达性对住宅价格的影响。为了研究影响的空间异质性,本文进一步运用地理加权模型分析购物中心可达性对住宅价格的影响。主要研究工作及结果如下所示:(1)可达性模型比较。重力模型对可达性的测度结果较为稳定,随着距离衰减系数的增大变化幅度较小,且通过针对住宅价格的实证研究发现其对现实具有很好的解释力;相比而言,累积机会模型所计算的购物中心可达性指数随着阈值的变化波动较大,且对住宅价格的解释力较差。(2)不同类型购物中心可达性的影响差异。本文研究发现,大型、高档、低零售比的购物中心对杭州市部分地区住宅价格能够产生显著的正面作用,但是小型、低档、高零售比的购物中心则相反的产生负面作用。其中,按零售比例分类的购物中心可达性指数对住宅价格产生的影响最为显著,而按档次分类可能由于其主观性问题对住宅价格影响的显著性相对较差。(3)购物中心可达性影响的空间异质性。地理加权模型的回归结果表明,三种分类方式的购物中心可达性对住宅价格的影响均存在一定的空间异质性,其中按档次分类的回归系数显著性比例最低。进一步的研究发现大型购物中心对非市中心地区产生明显的正面影响,对市中心及周边地区的影响不显著,甚至产生负面影响。中小型的购物中心可达性对非市中心地区产生了显著的负面作用。低零售比例的购物中心可达性对大部分地区均产生了显著的正面作用,而中高零售比的购物中心可达性正好相反。由此可见,非市中心的城市居民比较关注购物中心的规模,而大部分区域的居民对于多业态组合的购物中心均比较偏爱。