发展租赁住房市场是我国近年深化住房制度改革、构建多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的重要任务。培育市场供应主体,尤其培育机构化的住房租赁企业是其中一项核心工作。作为住房租赁企业的一个重要类型,受托对分散房源实施规模化、专业化、集约化运营管理的分散式长租公寓管理服务企业得到了快速发展,但发展中出现众多乱象和问题引起社会各界广泛关注与质疑,对于分散式长租公寓有深入的研究具有必要性。本文以北京市的分散式长租公寓为研究对象,侧重于分析分散式长租公寓收出房对住房租赁市场的影响,并研究一种特别的改造出租模式——N+1模式,以及分散式长租公寓的规范管理问题。对于长租公寓收房与出房,分析长租公寓的收出房业务流程及合同条款,并基于北京市住房租赁市场微观数据,借助特征价格模型,研究了分散式长租公寓收出房租金水平,并在此基础上研究对住房租赁市场的影响。收房部分,研究发现改造做N+1模式的房屋,收房租金明显高于普通租赁水平,其他模式在未修正免租期状况下的租金水平略微高于普通租赁水平,修正后大致持平。出房部分,虽然长租公寓租金显著高于普通租赁水平,但租户满意度也显著较高,长租公寓实际上是在住房租赁市场中提供了一种以“服务水平高、居住品质好”为主要特征的差异化产品,较好的适应了高学历人群等租户群体对更高品质租住生活的需要。长租公寓N+1模式部分,基于北京市住房租赁市场微观数据和问卷调查,研究发现N+1模式可以降低单间的出房租金水平,同时提升企业整套的租金收益,还能让业主获得更多收房租金,对租户满意度没有明显的影响,为控制租户租金负担、保证租户居住质量、提升个人业主收益、确保分散式长租公寓企业盈利能力四者之间的关系提供了一种可能的路径。本文还对长租公寓规范管理问题进行研究,分析当前市场上常见的乱象——甲醛、租金贷、押金、倒闭等问题,借鉴美日等国的经验,从政府、社会、行业和企业四个层次,提出长租公寓发展建议,期望能够帮助我国长租公寓管理服务行业规范健康发展。