本文介绍了房地产估价的基本情况，房地产的基本估价原则、估价特点，以及三种主要的估价方法市场比较法、收益折现法、成本估价法各自的理论基础、适用范围。在此基础之上，详细地介绍了收益折现法及其参数纯收益和折现率的确定，对每个参数的含义、影响因素作了分析并确定出本文实证中使用参数的确定方法。实证部分以大连地区的数据为基础围绕如下内容展开： 首先，以租金作为回收房地产投资的形式，判断正常情况下其是否具有投资价值。通过评估价格和市场价格的比较得出结论，若评估价格小于市场价格说明将资金投入这个行业有很大的升值潜力，具有投资价值；相反，若评估价格大于市场价值则不具有投资价值。实证研究的结论是，大连地区的房产目前不具有投资价值，不会给投资人带来很大的收益。 其次，在租金回收方式下，考虑极限情况，判断投资人的货币价值是否遭到毁损。研究发现，在不考虑任何费用的情况下，投资于房产的资金仍然不能通过租金合理收回，并且评估价值远小于市场价格，说明目前在大连地区目前投资于房地产是一种非理性投资。站在个人购买居住用房的角度上考虑，在当前的市场条件下，直接购买不是一个很好的切入点，短期租赁是一种更理性的选择。 最后，讨论以卖出房地产作为回收方式情况下，投资是否具有价值。根据大连地区房价的变动情况，判断买卖房地产是否能够给投资者带来收益。预测结果显示，虽然国家政策对房价存在一定程度的抑制作用，但是短期内，大连地区房价仍会上升，买卖房地产是可以给投资者带来收益的。