近年来,随着我国物业管理行业的不断发展,新建商品房小区的物业管理已经日趋成熟,专业化和规范化的物业管理让小区的居住环境和业主的生活质量不断改善。国有企业老旧家属区在单位兜底的管理模式下,缺乏专业化物业管理运行维护的、楼体严重老化、基础设施老旧与缺失、生活环境恶劣等问题不断涌现,这些问题不仅对城市建设的推进造成严重影响,也影响和制约人民对美好生活的期望及居民生活质量的提升。在这样的现实背景下,如何克服国企老旧家属区物业管理实际发展过程中的诸多困境,提出科学有效的对策建议,切实推动国企老旧家属区物业管理社会化发展工作,具有非常重要的现实价值和意义。本文以郑州市国有企业老旧家属区为研究对象。首先,探索了国企老旧家属区物业管理社会化发展的背景。从国企老旧家属区物业管理的现状及存在问题入手,着重探究了国企老旧家属区在服务对象、基础设施和运行管理三个方面的物业管理现状,以及服务质量、物业收费和运行成本三个方面的现存问题,说明推动国企老旧家属区物业管理社会化改革势在必行。其次,在具体详细分析国企老旧家属区物业管理社会化发展背景的基础上,分别从工作开展、运行维护、经营管理、盈利收益、沟通交流五个方面分析总结出国企老旧家属区物业管理社会化发展过程中所面临的重重困境,并且深入挖掘造成国企老旧家属区物业管理社会化发展困境的深层次制约因素,如服务对象特殊、基础设施老旧、居民认知有限、抗拒心理影响、业主委员会失位五种制约因素。而后,针对制约因素进行针对性调查问卷设计,选取相应国企老旧家属区进行实地调研,收集、整理调查问卷,并利用SPSS 25.0软件,采用多元线性回归分析方法对国有企业老旧家属区物业管理社会化发展困境的制约因素进行实证检验。研究发现,服务对象的年龄大、收入较低、受教育程度较低、基础设施状况较差,住户对物业服务的认知程度低,以及物业服务费额度、费用使用透明状况,服务质量所产生的抗拒心理是造成国有企业老旧家属区物业管理社会化发展困境的重要因素。再者,物业管理社会化关系到国家政府、企业和住户三方面的利益,为更好地为国企老旧家属区物业管理社会化发展提出有针对性的、有实施性的解决对策,本文以政府、物业管理公司、住户三个主体构建三方博弈模型,根据演化博弈结果分析得出,政府要在转变住户思想观念等方面努力,物业管理公司要在提升物业服务、降低物业费用和增加额外收益等方面努力。最后,根据上述综合研究结果,本文分别从物业管理公司、政府、非政府组织角度三个角度提出具体的对策建议。即:第一,物业公司应采取发展增值服务,拓宽物业服务收入渠道,构建物业管理服务平台等措施;第二,政府则应采取加强宣传教育,培养“用者付费”意识,落实鼓励引导,完善相关政策,加强党建引领,形成集体行动共识,强化监督管理,规范物业公司行为等措施;第三,非政府组织则需要做好顶层设计,加强自律规范,加强成果转化,积极建言献策,深化标准建设,提高管理水平,引导媒体适时介入并加强正面引导等方面的努力。