自1998年我国实行以市场化为导向的住房制度改革以来,全国房价经历了持续上涨的过程,尤其是2003年8月31日开始全面推行商业用地出让的“招、拍、挂”制度以来,我国房价呈现出加速上涨的势头。近十余年我国城市房地产价格上涨的速度远超过居民收入增长的速度,使房价呈现泡沫化趋势,增大了经济运行的风险,而房地产业作为我国经济的支柱性产业之一,房价问题已然成为影响国计民生的大问题。与此同时,2004年初中央政府便开始对房地产市场进行密集型调控,前后颁布的“国八条”、“国六条”对抑制炒房有一定的效果;2017年,党的十九大报告指出:“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”可见,随着经济社会发展水平和政府理念的变化,我国住房调控的重心经历了从“住房福利化”到“重市场”再到“市场与保障并重”的转变,探求房地产市场稳定健康发展的长效机制已成为目前中央政府房地产市场调控的主基调。可以看到,房价变化与政府宏观调控政策息息相关,租购同权政策作为实现租购并举的重要一环,其对房地产市场价格的作用价值是什么,能否达到分流房地产市场需求,进而平抑房价的目的值得深入研究。本文的研究主要分为七个部分:第一章是绪论,主要介绍本文的研究背景、目的、意义(包括理论与实际意义)、方法、文献综述以及本文的基本结构与主要内容、创新点和不足之处。第二章是本文的理论基础与分析框架。首先对本文所述的短期效应与长期趋势、房地产、房地产市场、房地产市场长效机制这四个重要概念进行了解释,并基于马克思主义理论分析了房地产的内涵和价值构成;然后阐述了市场失灵理论,梳理了政府管制理论,最后提出本文的技术路线。市场失灵理论认为市场机制并非万能,存在着垄断、信息不对称、外部性等缺陷。房地产市场作为市场的一个子系统,在市场失灵的相关理论中均有所体现,且房地产商品具有准公共物品特征,关系到人民群众基本的居住需求。因此,政府管制理论认为市场失灵不可避免,当市场运行出现问题时,必须由政府采取相应措施进行管制。而房地产市场作为市场的一个子系统,是市场经济发展的重要环节,在运行的过程中亦存在市场失灵,仅仅依靠房地产市场的自我调节是不够的,更需政府对房地产市场进行全方位的、有效的管制。第三章重点阐述我国租购同权政策的提出背景、原因,梳理我国租购同权政策的具体内容。首先从准确把握住房的居住属性,坚持“房住不炒”的科学定位、房地产行业和住房租赁市场发展、巨大的购房压力和住宅的多重属性三个方面论述了我国租购同权政策提出的国家背景、行业背景和民生背景;然后从时间的维度梳理了租购同权政策的发展沿革,从空间的维度梳理了各个城市落实租购同权政策的具体措施,最后分析租购同权政策的提出原因即租购不同权将不利于房地产市场的稳定健康发展、难以满足租户的公共服务需求,产生人才挤出效应、增加了金融系统的不稳定性、还有可能导致城市化问题突出,不利于社会稳定。第四章主要分析租购同权政策对房地产市场价格影响的作用机制。其一是权利通道的作用机制,保障“租”与“购”在公共性权利方面平等,一方面可以调控房地产市场“需求端”,促使刚性购房群体中收入较低的那部分购房者转向三级市场租房,并在一定程度上降低部分投机者们继续炒作学区房的预期,从而达到降低房地产市场购房需求的目的;另一方面可以调控房地产市场“供给端”,发展住房租赁市场,加大住房租赁供应,从多角度满足不同群体的住房需求;其二是价格通道作用机制,立足于四象限模型,本文认为租购同权政策的实施,对房价有着直接和间接的影响效应。直接效应将有助于抑制房价过快上涨;间接效应会因租金上涨间接影响资产市场的房地产资产价格上涨,故长期来看,租购同权政策对房价是否具有长期的抑制作用还有待于进一步研究;其三是分析了租购同权政策房地产市场的短期和长期影响。从短期来看,租购同权政策有助于抑制房价过快上涨,有助于房价高企城市留住人才,且房租短期上涨不明显(几个一线城市除外),对抑制房地产市场的投机需求亦有显著效应;从长期来看,租购同权政策对房价的抑制效应有限,全国城市房价分化将继续,房价仍有上涨预期,对房地产市场投资的影响亦较小,总体而言相对平稳,且长期由于供求关系的变化将导致房屋租金的上扬,但有助于城市吸引高素质人才,改善人口结构。第五章采用经验数据以及计量模型实证检验了租购同权政策的短期房地产价格效应。本文将是否实行租购同权政策这一虚拟变量作为解释变量,将房地产市场价格作为被解释变量,将贷款利率、首付比等因素作为控制变量引入模型进行实证检验,观察租购同权政策冲击带来的房地产价格效应,实证结果表明租购同权政策对抑制房价过快上涨具有显著作用。第六章重点分析租购同权政策对房地产市场价格影响的长期趋势。主要借助国外实行租购同权政策的国际经验以及我国政策实施的实际情况、相关文献和理论分析国内租购同权政策对房价影响的长期趋势。第七章重点总结本文的主要论点并围绕租购同权这一主题提出抑制房价过快上涨的政策建议。一方面,本文主要研究结论如下:1、短期来看,租购同权政策对抑制房价具有显著作用;2、长期来看,租购同权政策改变房地产市场价格长期趋势作用较小,更多的是从“房住不炒”,建立房地产稳定健康发展长效机制、呵护房地产市场和吸引人才的出发点进行相关的政策设计,对房地产市场投资的影响亦较小;3、从长效的机制来看,控制房价上涨速度仅依靠租购同权政策是无法达到平抑房价的目的,须从根本上调节房地产市场供需,同限购、限贷、利率和房产税等政策共同推进房地产市场稳定健康发展。另一方面,要从扩大租赁住房房源、深化土地制度改革,增加租赁住房土地供应、完善住房租赁市场法律法规,实现法律层面“租购同权”、稳定承租人长期居住预期,实现公共服务层面“租购同权”这四个方面进一步落实租购同权政策,抑制房价过快上涨。本文的创新点主要有三:其一,研究视角新:从租购同权的角度研究其对房地产市场价格的影响;其二,研究内容新:考虑了租购同权政策对房价影响的短期效应与长期趋势;其三,研究方法新:采用理论分析与实证分析相结合的方式。在理论分析方面,基于马克思主义理论对房地产的价值构成进行了分析,在实证分析方面,利用现有的数据实证检验了租购同权政策对房价影响的短期效应。本文的主要不足在于一是对理论基础缺乏深层次的体会和研究,理论分析不够深入。且因租购同权政策出台时间较晚,还未全面铺展开来,故相关的研究文献相对较少,对相关文献的查找和总结亦会存在不足;二是由于政策实施时间较短,相关数据不是很多,仅能达到短期影响的实证要求,而长期来看,租购同权政策对抑制房地产市场价格是否具有显著性影响我们没有办法用现实数据来检验,其对房价影响是否具有一般的、长期的显著性影响还有待未来现实的检验,需要进一步跟进研究。房地产业作为我国经济的支柱性产业之一,房价问题已然成为影响国计民生的大问题,中央经济工作会议要求坚持“房住不炒”的科学定位,党的十九大报告亦指出:“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”在这个背景下,本文的研究与当前热点密切相关,希望能为促进我国房地产市场的稳定健康发展提供更多的理论支撑及政策建议。