土地一级开发的开展，对于处理好耕地保护与城市建设的矛盾，促进土地集约节约利用，提高城市土地单位面积利用率，提升城市竞争力，加快城乡统筹发展都具有非常重要的意义。然而近年来土地一级开发进展缓慢、开发风险加大，严重影响到我国土地“招拍挂”制度的顺利推行。究其原因，在很大程度上是因为政府越位缺位造成的对土地开发政策公共利益目标的偏离，没有把握好一级开发中不同主体的利益平衡。为了推进和规范土地一级开发市场，国家有关部门以及不同城市已经制定并实施了土地一级开发相关的法规或政策。这些法规和政策的发布和实施，对于强化企业参与一级开发的作用，规范土地一级开发市场秩序都有十分重要的意义。可以说，我国的土地一级开发已经取得了重要的阶段性成果。但城市化进程的加快和人口的快速增长与耕地保护的矛盾日益尖锐，时代的发展对土地一级开发提出了更高的要求。因此，研究土地一级开发问题，对于实现新时期城乡统筹发展、促进城市用地集约节约利用等方面都具有非常重要的理论价值和实践意义。本研究以政府、企业、政府与企业间的行为关系为研究对象，针对土地一级开发中政府行为的特点、开发企业行为的特点，以及他们相互间作用的方式与问题，在借鉴国内外土地开发已有研究成果的基础上，运用博弈论、委托代理理论和政府规制理论，通过构建委托代理模型实现了土地一级开发模式三个方面的优化。研究的重点在于通过分析地方政府与中央的博弈、地方政府间的竞争、开发企业间的竞争与合作以及与地方政府的博弈行为，实现对现有土地一级开发模式的优化。本研究主要分为以下几个部分：第一章，导论。本章主要阐述了论文的研究背景，研究目的和意义，综合回顾和评述了国内外研究动态，确立了本文的研究思路和研究方法，概括了论文的创新之处。第二章，土地一级开发理论分析。本章首先界定了土地一级开发的概念和内涵，明确了土地一级开发模式构成要素以及相互间的内在逻辑关系，结合土地经济学理论、委托代理理论、博弈论和政府规制理论的核心内容，形成了本文的研究框架。第三章，国外土地开发模式经验借鉴。本章主要分三个层次，首先评述了国外土地开发的制度和政策，接着归纳总结了三种代表性的成功开发模式，在此基础上概括了国外开发模式的成功经验及对我国进行土地开发的启示。第四章，土地一级开发模式演变。本章首先评述了土地一级开发发展现状，在此基础上归纳出我国土地一级开发模式，即企业全程开发模式、政府垄断开发模式、政府主导企业参与型开发模式，分析比较了不同模式的优缺点及适用条件，并刻画了不同模式间转换的路径。第五章，土地一级开发模式下相关主体行为分析——基于政府行为的视角。本章先从政府参与土地一级开发的必要性出发，给出了土地一级开发中央政策目标设计，在此框架下分析了地方政府的行为作用机制以及在政策执行过程中出现的偏离与矫正，重点分析了地方政府间竞争的特征、竞争的机制以及竞争过程。第六章，土地一级开发模式下相关主体行为分析——基于企业行为的视角。本章首先以北京市为例，对其土地一级市场交易方式的转变进行了年度数据系列分析，并对其住宅开发市场分别运用绝对集中度和相对集中度(洛仑兹曲线方程模拟和基尼系数计算)进行了市场结构的验证。结果发现，两种方法都证明了同一判断：北京市住宅开发市场是典型的寡占市场。接下来遵循从二级市场——一级市场——一级开发市场——一级市场——二级市场的需求价格的传导机制，从竞争与合作的角度将开发企业的行为分为两大类：合作式的竞争与竞争式的合作，详细分析了不同行为选择的特征和表现形式，并从资源占先优势、认知占先优势、市场容量占先优势方面进行了理论上的探讨。第七章，土地一级开发政府与企业的博弈。本章首先分析了土地一级开发中形成的政府与开发企业的关系特征，在此基础上用博弈论的方法分析了信息不对称条件下政府与企业间的博弈，得出结论：当制度愈完善愈有利于市场秩序的良性发展时，开发企业亦倾向于与地方政府合作；否则，当相关制度的缺失造成市场秩序紊乱时，开发企业会选择与地方政府合谋的方式实现自身利润的最大化。接下来从政府规制的角度分析了对土地一级开发市场结构演变的影响，最后得出了现行开发模式的本质问题，主要是围绕着政府的角色定位问题、政府与开发企业的关系问题、开发过程中相关利益调整问题。第八章，土地一级开发模式优化。本章运用委托代理理论分析框架，将中央政府、地方政府和开发企业统一于一个框架下，重点讨论了不对称信息条件下土地一级开发模式的优化问题。通过优化模型的构建，即将土地一级开发过程看成是中央政府作为委托人、开发企业作为代理人、地方政府作为管理者的线性规划问题，构建了中央政府目标最大化的总契约模型，实现了土地一级开发模式三个方面的优化：地方政府考核监督机制的优化、开发企业激励约束机制的优化、信息披露机制的优化。