随着社会主义市场经济的迅猛发展，不动产交易市场日益发达，然而由于历史的原因，不动产的交易规则还不健全，为此，物权法制定引起了学界及实务界的普遍关注。在物权法中，作为不动产公示手段的登记制度有着至关重要的作用，然而，我国的登记制度却很不完善，因而必须进行仔细的研究。本文就此问题加以探讨。下面就文章的主要内容略加介绍： 一、不动产登记概述。在不动产登记含义中，主要探讨了不动产在我国法上的范围以及不动产登记的含义，并借鉴外国立法例，说明不动产登记与不动产物权登记、土地登记虽然表述不一致但传达的含义是一样的，即指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。在登记种类中，谈了从登记工作程序划分的几种不同登记；实体权利登记和程序权利登记；本登记和预告登记。在各国立法例中，主要介绍和分析了以德国法为代表的权利登记制、以法国法为代表的契据登记制、以澳大利亚法为代表的托伦斯登记制的特点，然后对三者进行了分析。对于我国现行的登记制，笔者提出了自己的观点：不动产权属登记是不动产物权变动的生效要件，但这种规定的现实出发点是对不动产进行行政监督管理；理论逻辑出发点也不是从不动产物权公示原则出发的。在交付权利证书方面类似托伦斯登记制，但权利证书却不足以表证物权确定的功能，这和托伦斯显然有所不同，考虑到不动产证券化流通的发展趋势，应仔细斟酌托伦斯登记制的这一特点。在登记机关方面，与世界流行的登记机关的统一性、司法性截然不同，采用的是分散登记体制，这种体制严重地违反了公示原则的一些基本要求。在是否赋予登记以公信力上，认为现行法连登记作为不动产物权公示方法亦未认识清楚，根本未考虑登记的公信力问题。 二、不动产登记制度的理论基础。不动产登记的理论基础，即实质主义登记和形式主义登记。实质主义登记以德国法为代表，强调不动产物权的变动以登记为生效要件。形式主义登记以法国法为代表，强调不动产物权的变动以登记为对抗要件。笔者对他们进行了对比，分析了各自的优缺点和历史成因，认为我国物权法应该采用实质主义登记。因为实质主义登记无论在法理上还是在实践上都较形式主义为优，并且我国现行的登记制 很接近实质主义登记。在法理上，实质主义能实现法律体系内在的协调统 一、严谨；在实践上实质主义能吻合现实的蛔需要，实现对交易安全的 保护。 三、不动产登记的酗。在登记的公示效力中。分析了登记作为不动 产公示方法的必要性。探讨了在不同的物权变动模式下公示效力的不同体 现。在三种代表性的物权变动模式下”物娜式主义、债娜式主义、 债权意恩主义），登记都被赋予栅正确性推定效力。在物挪式主义、债 娜式主义物权变动模式下登记被赋予贩物权变动生效的效力，而在债 权意思物权变动模式下登记没有决定物权变动生效的效力。在登记的妮 力中。分析了登记妮力的珊，即登记的形式确定力和栅正确性推定 效力。论述了登记椭力的具体体现。 四、对我国未来物权法登记立法的几点思考。我国物权法应该明确承 认物权变动与原因行为（债阶为）的区胭则。要使登记椭力落到实 处必须实现“五统一”，即登记法蹦据、登记效力、登记机关、登记权 属证书、登记程序的统一，还必须充分认识到登记人员素质的不足。针对 目前的现状，笔者建议应尽快制定不动产登记法，并利用司法统一考试带 来的契机提高登记人员的业务水平，在未来不太长的时间里，实现登记的 妮力立法。