租金收益是决定住房价格的重要因素之一。自房地产市场改革以来,我国主要城市房价快速上升。然而,作为房地产基准价值参考标准的租金却明显滞涨,这也间接导致了部分城市租金回报率过低,房地产评估中收益法评估价值和市场法评估价值无法吻合。房地产市场中包括租赁市场和房屋交易市场,当这两个市场协调运行时,房产市场才是趋于稳定成熟的状态。当房价快速上升时,影响房价波动的因素往往是投机需求。而在租赁市场中,不存在投机行为,且租房合约通常以年为单位签约,其需求弹性变动显著低于房价变动。这就导致在房价快速上涨时期,租金回报率在短期内无法与房价协调变化,进而影响房地产价值评估的准确性。过往文献研究都是基于交易市场或租赁市场进行分析,或从宏观层面分析房价与租金的比值的变化趋势。本文以生产三要素中的劳动收入水平角度出发,探讨居民收入水平对租金和租金回报率的影响。在实证研究中,本文结合2011年和2016年的香港人口普查数及房价数据分析租金及租金回报率的影响因素,并采用空间计量模型进行稳健性检验。本文通过多元回归模型分析房价、小区家庭收入中位数、小区住房总数、小区住房面积中位数、小区居民年龄中位数、小区家庭受教育程度对租金和租金回报率的影响。回归结果显示,房价与家庭收入与租金和租金回报率都存在正向影响,住房面积和单位租金呈负相关的关系。此外,空间面板模型回归结果显示,住房租金不存在空间相关性,而相邻小区的租金回报率则具有显著的空间溢出效应。随着人均收入的提高,物价水平以及租金也会有相应的正向变化。对于租金回报率而言,收入的提高表明劳动回报率提高,而房屋作为一种商品,商品回报率也会随之提高。