近年来,随着中国经济发展和社会转型的加快,城市职能逐渐脱离工业化生产的单一定位,转向以人居环境建设、生产和生活综合服务为重点,原有工业用地格局与城市发展之间的矛盾愈发激烈。一方面,城市内部工业用地占比过高,且存在利用效率低下,环境污染严重等问题,不利于城市可持续发展。另一方面,随着土地供需矛盾日趋尖锐,城市建设用地增量不足在很大程度上制约着城市社会经济的进一步发展。鉴于此,城市存量工业用地亟待由“增量扩张”向“存量挖潜”转型。本文以武汉市中心城区存量工业用地为研究对象,基于武汉市城市总体规划,选取2010-2020年为研究时间段,对城市存量工业用地转型问题进行深入探讨。首先,在整理总结国内外相关研究的基础上,对存量工业用地转型的相关概念进行了明确界定,并阐释了理论基础;然后,从转型特征、转型模式、影响因素等多方面出发,分析武汉市中心城区的存量工业用地转型;最后,根据研究结果提出优化存量工业用地转型的政策建议,对于城市产业结构升级、空间布局优化及生态环境改善具有现实意义。本文的主要研究结论包括:（1）从转型结构特征来看,武汉市中心城区存量工业用地转型为不同土地利用类型时,在面积、数量和偏好方面存在差异。第一,转型后不同土地利用类型的面积差异显著,工业用地的面积最大,公用设施用地的面积最小;第二,转型后不同土地利用类型的地块数量也有较大差异,工业用地的地块数量最多,物流仓储用地的地块数量最少;第三,存量工业用地向居住用地、工业用地转型时,多以大面积集中式开发为主,转型为商业服务业设施用地、公共管理与公共服务用地和公用设施用地时,偏好于面积较小的存量工业用地。（2）从转型空间特征来看,武汉市中心城区存量工业用地转型为不同土地利用类型时,在空间位置上存在较大差异。居住用地主要位于距离城市几何中心较近的圈层,随着与几何中心距离的增大,转型面积逐渐减小,在第四扇区达到最大密度峰值;工业用地与居住用地相反,主要位于距离城市几何中心较远的圈层,随着与几何中心距离的增大,转型面积逐渐增大,在第五扇区达到最大密度峰值;公共管理与公共服务用地在中心城区分布较均匀,在第二扇区达到最大密度峰值。商业服务业设施用地分布在离城市几何中心较近的圈层,绿地与广场用地分布在离城市几何中心较远的圈层;物流仓储用地、道路与交通设施用地和公用设施用地都分布在距离城市几何中心较远的圈层。（3）从转型模式来看,武汉市中心城区存量工业用地转型主要分为开发式转型、改造式转型和保护式转型三种模式。开发式转型主要是地方政府通过一定的补偿措施,将该地块从原使用权人手中收回,然后基于市场化的出让方式重新将土地使用权转让给新使用权人,由新使用权人进行居住、商业等功能开发;改造式转型主要是保留原工业用地类型,通过改造传统优势产业和引进新兴产业,提高产业能级,优化用地布局,达到增强工业用地利用效率和产业结构升级的目标;保护式转型主要是地方政府通过行政干预或一定的补偿,将存量工业用地从原使用权人手中收回,然后自行或委托第三方将用地转变为公共服务用途。（4）从影响因素来看,在10%统计水平内,显著性因素从强到弱分别为工业发展是否受政策限制、距城市中心距离、是否开发区内、企业产值、企业成本和企业规模。这一结果验证了企业条件、位置条件和政策条件对武汉市中心城区存量工业用地转型的影响。其中,工业发展是否受政策限制、是否开发区内、企业成本和企业规模对武汉市中心城区存量工业用地转型有正向影响;距城市中心距离和企业产值对武汉市中心城区存量工业用地转型有负向影响。最后,根据研究结果提出优化武汉市中心城区存量工业用地转型的政策建议,具体包括:（1）建立用地评价体系,明确转型目标范畴;（2）强化绿色城市建设,增大公共设施比例;（3）借鉴转型模式经验,科学编制转型规划;（4）关注转型影响因素,因地制宜实施调整。