地产行业作为我国支柱性产业,频频陷入融资难的问题。因此我国房企行业正在积极地的探寻新的融资渠道以应对当前行业的瓶颈,房地产投资信托基金（以下简称“REITs”）的出现正能有效的化解房地产行业当前面临的困难。本文先通过Fama-French三因子模型检测REITs是否具有超额收益,实证结果表明REITs在市场上确能获得超额回报,使得下文研究收益率的影响因素才较有意义。接着本文从宏观层面、行业层面和市场层面,以综合的视角来探索影响REITs收益率的影响因素。由于国内公募REITs尚处于萌芽阶段,因此本文通过研究香港市场的房地产投资信托基金进而推进我国公募REITs的发展。首选利用香港市场宏观方面、行业方面和市场方面在2008年1月-2019年3月的月度数据,使用VAR模型计量方法,研究了上述三大层面对REITs收益率的解释力度与影响程度。通过对REITs的研究能够给发行人在设计REITs产品或者作为投资者配置这些产品时提供一些有价值的参考意义,同时通过对REITs定性和定量相结合的深度分析,加深国内对REITs的认知,来推动我国公募REITs的发展。本文实证结果表明,一方面REITs在市场上能获得超额的回报;另一方面影响REITs收益的因素是综合性的,不存在某一个因素或者是某个层面对REITs的收益率起到决定性的影响,各个层面之间相互影响的共同作用影响着REITs的收益水平,是一种综合而产生的结果。所研究的众多因素中对房地产投资信托基金的收益影响较为显著的为:香港地区生产总值,相关行业的股票价格指数、相关物业租金价格指数、通货膨胀水平。通过研究发现我们除了将关注点放在REITs的融资功能上,还应关注REITs产品的资产配置功能;同时研究还发现由于香港市场REITs标的物的市场结构,居住性物业租金价格指数对REITs收益率贡献小于零售业物业租金指数和写字楼物业租金指数。标的物市场结构表明REITs作为房地产新的融资工具并不会引起房地产泡沫。