房屋买卖预约合同,是房屋买受人和出卖人为固定将来缔结本约合同的交易机会而订立的合同。作为预约合同的一种,因为具有延缓和保障本约合同缔结的功能,在房屋买卖过程中被广泛运用。这一制度在我国发展进程较慢,截至目前最高人民法院已经颁布施行了《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》这两部司法解释,但因为相关条文语言较为笼统,难以实施,并不能从根本上解决买房者与售房者因签订预约合同而产生的一系列纠纷。房屋买卖预约合同是指买房人和售房人经过磋商,就买房条件成就时对房屋买卖的主要内容形成一致意见,提前安排未来缔结房屋买卖合同,用书面形式进行固定的合同。房屋买卖预约合同在合同的成立方面需要满足缔约主体、要约和承诺、意思表示以及合同具有确定性这几个要素。合同生效部分基于缔约主体应当恪守契约自由原则、诚实信用原则和允诺禁反言原则的前提下,进行效力实现路径的选择,有强制磋商、强制缔约、内容决定说和视为本约,并探讨了房屋买卖预约合同的无效情形。基于对效力的探讨,分析了房屋买卖预约合同的违约责任。从产生的条件以及归责原则入手,归纳出继续履行、解除合同、损害赔偿、定金和违约金责任这五种责任承担形式。此外,预约合同的违约责任与本约合同的缔约过失责任也存在不同。最后,应对理论与实践的困境,我们应当完善相应的立法、完善现有的市场交易行为以及加强司法审判的正确引导,房屋买卖预约合同制度将在未来更适合中国市场经济的发展。