改革开放以来，我国的房地产业逐渐成为国民经济的基础产业和支柱性产业。房地产不仅是一种重要的资源或财产，更是一种商品或资产，它成为人们交易和投资的主要对象。社会经济活动中与房地产相关的交易、典当、抵押、课税、保险、征收拆迁补偿、企业的经营、破产、清算、改制以及房地产开发、政府宏观调控等等，都需要专业人员对房地产的价格或价值进行测算和判断，即房地产评估。　　当前，我国房地产评估方法主要有比较法、收益法、成本法这三种常见的评估方法，三种方法适用条件不同，理论依据不同。在实际评估过程中，这三种方法都因自身缺陷的原因，存在一些不足和问题，这不利于提升房地产评估的准确度，损害相关当事人的权益。　　本文立足三大评估方法的理论依据，结合作者十几年的评估工作经验，指出房地产评估三大方法在实际应用过程中存在的很多问题，主要原因在于过多依赖评估师的主观经验以及当前我国房地产市场发展的不健全，这在很大程度上影响评估结果的公正性，针对这类问题在三种评估方法中的具体表现，主要提出了德尔菲法、模糊数学隶属度和贴近度、报酬率市场提取法、典型投资者收益模型、成本法结果供求调整系数等分别在比较法、收益法、成本法中的应用改进，以期减少评估结果的误差，使评估结果更符合市场规律。