房地产业作为基础性和先导性产业，对于人口众多、经济尚处于起飞阶段的中国来说，具有广阔的发展前景。虽然我国的房地产业起步较晚，至今尚未发育良好，但其发展速度之快，足以令世界震惊。然而随着国家对房地产业的限制开始松动、房地产业的高利润率吸引大量资金涌入等造成房地产投资近几年来一直过快增长。由于多方面的原因，目前房地产市场价格上扬而成交量却下降、空置量增加，物业结构不平衡；消费者居住要求和消费观念发生了重大转变，对居住质量的要求逐步提高；政府对土地的管理和银行对贷款的管理日趋规范、严格，相关的法律法规逐步健全，以及最近国家宏观调控、银行利率上升、信贷条件更加严格、土地公开挂牌交易等，使房地产开发难度进一步加大、开发成本增加、利润下降，在很大程度上提高了房地产行业的进入门槛和业内竞争，将引发国内房地产开发企业的一次洗牌。要使房地产开发企业在激烈的市场竞争中生存与发展，选择较好的投资项目，建立科学的项目分析评价体系，对投资项目进行科学的、有效的分析与论证就显得更加至关重要。本文试图以经济学基础理论为基石，以当代投资分析和财务分析理论为内核，从微观(项目)的角度对房地产投资项目进行前期的论证与分析。本文将结合广西南宁市的一个实际的地产项目，针对房地产项目投资的基本特点，运用现代的项目投资财务分析的基本原理和基本方法，通过对项目的宏观和微观的环境分析，运用财务分析、风险及不确定性分析方法，对房地产开发项目的投资前期方案进行全面而综合的分析与论证。以期对房地产项目的前期论证提供一个参考财务分析体系，这对于房地产企业来说将具有普遍的操作意义。