近年来,将REITs引入国内一直是业界与学术界讨论的焦点。REITs一方面为房地产开发商的资金及时退出提供了一条有效地途径；另一方澳大利亚REITs市场在次贷危机中不俗的表现,使得REITs的关注度越来越高。但是,在给房地产商和投资者带来巨大利益的同时,也不能忽视REITs的风险,REITs面临的风险远比房地产资产和金融产品复杂,受到多重风险因素的影响,如房地产市场和证券市场的固有风险、基金运作风险等。因此,本文从REITs的设立角度出发,结合REITs的运作流程和案例,研究了REITs在上市过程、运作过程和退市中所面临的风险,为REITs在我国的引入和健康发展提供一些思考和经验借鉴。本文主要分为五个部分：第一部分对选题背景、研究方法和研究框架进行了简要的介绍,并总结了前人的研究成果。第二部分首先阐述了REITs的定义和类型；之后结合离岸上市REITs的结构框架,归纳总结了REITs的运作流程,包括REITs的上市、资产的经营管理和退出。第三部分结合REITs的运作流程,对REITs运作过程中潜在的风险因素进行了详细的研究。如资产的品质和估值、REITs的上市时机、市场流动性、投资者对REITs的认知度等可能对REITs的上市过程造成影响；而资产管理人的资产运作能力、REITs的资本结构和规模、及委托—代理关系等可能影响到REITs的经营管理运作；而资产质量一般、处于牛市或资产泡沫时期则可能致使REITs退市。第四部分选用越秀房地产投资信托基金和睿富房地产投资信托基金作为案例,研究了国内物业借道香港上市,在上市和运作过程中所面临的风险,最后得出REITs资产池的资产质量和上市时机、后续的经营管理决定着REITs运作的成败。第五部分,针对案例分析中出现的各种风险提出相应的风险防范对策,力争将运作过程中的风险损失降至最低。最后,我们得出在REITs运作过程中,其面临的主要风险是项目运作风险,而非项目的具体实施。但是,本文对REITs运作风险的研究并不全面。加之我国还没有真正意义上的REITs,所以造成了资料收集等困难。因此,要对房地产投资信托基金进行全面的风险研究与管理,显然还有很长的路要走。