随着我国市场经济体制的建立和发展，房地产交易空前活跃，房地产抵押作为保全债权，融通资金的手段，在经济领域中越来越被广泛采用。由于立法技术的原因，与之相配套的法律法规尚不健全，实践中存在着诸多问题难以解决。因此，本论文从注重解决房地产抵押中较突出的几个实务问题的角度出发，进行了必要的研究。本文共分四个部分：第一部分是房地产抵押权与租赁权冲突的解决。笔者在这一部分阐述了房地产抵押权与租赁权并存的可能性及理论依据。之所以一物之上同时存在抵押权与租赁权，是因为抵押权与租赁权在性质上是相同的。抵押权所追求的是抵押物的交换价值，并不要求抵押物转移占有，而租赁权所追求的是抵押物的使用价值，同时又转移占有。依物权法的一般原理，同一物之上可以存在两个或两个以上的物权，只要这些物权之间彼此不发生冲突和矛盾，则数个物权是有效的。首先论述了房地产抵押权与租赁权冲突的处理之一，即房地产租赁权成立于先，房地产抵押权设定在后的情况。依据《担保法》、《合同法》以及“买卖不破租赁的规则”，其在先的租赁合同继续有效，租赁权人可以对抗新产权人。其次论述了房地产抵押权与租赁权冲突的处理之二，即房地产抵押权设定在先，房地产租赁权成立在后的情况。提出抵押权设定后，在抵押物上仍可设定租赁权，但如果后设定的租赁权影响抵押权人充分行使物权，抵押权人可以要求与承租人解除租赁关系。第二部分是预售商品房抵押。鉴于预售商品房抵押的非现<WP=40>实性、风险性，笔者首先提出了预售商品房抵押的条件限制：一是抵押人应当是预购人，开发商将在建过程中的房屋设定抵押后不能允许其再行预售；二是预购人应当按照预售商品房合同约定支付了到期购房款；三是须有商品房预售合同存在且有效；四是须办理抵押登记。建议设立统一的不动产登记机关。其次论述了预售商品房抵押权实现的前提条件：即债权须有效存在、债务已届清偿日期、债务人迟延或拒绝履行债务、抵押权有效存在。认为预售商品房抵押权实现可采取折价、变卖和拍卖三种方式。再次，提出为保证抵押权人权利实现应采取两项措施：一是在商品房预售中，应限制开发商对预售房屋土地使用权单独设定抵押；二是预售商品房抵押贷款中应采取加保制度，除要求将所购商品房作抵押外，还要求借款人（购房人）为抵押贷款提供担保或保险。第三部分是在建工程抵押。笔者在这一部分首先论述了在建工程抵押的标的物，认为在建工程抵押的标的物既包括工程“已完工部分”，也包括“未完工部分”。其理论依据是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>舾晌侍獾慕馐汀返?7条规定:“以依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。”其次论述了对在建工程抵押的特别限制，包括在建工程作为抵押物应具备的条件的限制；对在建工程已实际投入的资金来源的限制；对在建工程抵押贷款用途、贷款期限、登记等方面的限制，以避免抵押权人实行抵押权的风险。再次论述了在建工程抵押权与建设工程承包人优先受偿权的清偿顺位。认为在建工程抵押是抵押人与抵押权人依法律行为而取得之抵押权，属于物权法理论上的约定抵押权。而建设工<WP=41>程承包人的优先受偿权是依我国《合同法》第286条规定而产生的，属于法定抵押权。当同一标的物上二者并存发生冲突时，建设工程承包人之法定抵押权应优先受偿。第四部分是土地使用权抵押。笔者在这一部分论述了三个问题。首先，对国有土地使用权中划拔土地使用权抵押存在立法上的抵触进行了分析研究，认为《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，在法律效力上低于《城市房地产管理法》和《担保法》，而且在时间上先于后两者。因此，实务中应以后两者为法律依据，但为了避免抵押权难于实现的情况，提出应注意完备抵押合同条款，并设立统一的不动产登记机关，以解决房地产抵押的登记冲突。其次，论述了集体土地使用权抵押问题。我国法律对农村集体所有土地使用权的抵押进行了严格限定，但从有利于经济发展的角度出发，抵押人补交地价款后，可以由国土管理部门先征地变为国有，再以国有土地使用权有偿出让方式出让给受让人，建议对此类情况在立法上予以变通。此外，提出了避免农民私房抵押引起集体土地使用权收益流失的办法。第三，论述了房地产抵押后地上新增房屋的抵押问题。房地产抵押权的效力虽不及于新增房屋，但土地上新增房屋不宜再设抵押，因新增房屋上再设定抵押会对原设定抵押关系产生不适当的后果。为避免抵押权人的利益受损可采用如下办法：若能证明原抵押土地使用权确因新增房屋的再设抵押使售价降低的情况，抵押权的效力可及于新增房屋变价的一部分，其数额与降低额相等。