作为连接房地产业与金融业的桥梁,房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)在美国等发达国家或地区获得了充分的发展。近年来随着我国房地产业由增量时代转入存量时代,存量房地产的经营管理显得日益重要,这样的环境促使REITs在我国的生根发芽、蓬勃发展。此外,在房地产业的持续调控政策背景及去杠杆的监管背景下,房地产企业融资方式单一、资产负债率居高不下的难题久拖不决,这与房地产企业重资产运营、依赖银行贷款的传统密不可分,更与其融资手段匮乏有关,而通过合理运用REITs方式融资,对于房地产企业拓宽融资渠道、轻资产化运营和降低资产负债率具有重要意义。不仅如此,大力推动REITs在我国的发展对于我国房地产业、金融业的良性发展及健全我国多层次资本市场建设都大有裨益。本文主要运用文献研究法和案例分析法等研究方法,简要介绍了REITs的概念、类型、特征及其相关的理论,如现金流理论、信用增级理论等,并对国内REITs的发展现状、发展困境进行了简短回顾。在此基础上,引入顺丰产业园类REITs的案例分析。首先对案例的基本情况进行介绍,包括项目的重要参与方、标的资产、交易结构及资产资产支持证券设计发行等,其次,更进一步对案例进行分析,主要从项目动因、交易结构设计、增信机制、资金退出、相关风险等方面展开。通过分析认为,在政策环境的鼓励下和基于自身盘活存量资产的需要,顺丰控股采用了REITs的融资方式,达到了盘活存量资产、轻资产化运营等目标,并增加了大量营运资金,有利于企业扩大业务布局。因此值得类似企业的参考借鉴。最后,针对我国发展REITs所面临的困境,如法律法规不完善、税收优惠的缺失等,并提出相关建议。