当今世界经济正向全球化方向发展，资本市场的国际化成为一种必然的趋势。国际投资已经引起学者的广泛关注，无论是证券业的间接投资形式，还是以制造业为主的跨国直接形式，都有相当丰硕的研究成果，但是在跨国房地产投资领域的研究还比较薄弱。　　在80年代，已经在很多国家出现了跨国房地产投资的发展高潮，90年代初期中国的房地产业也吸引了大量的外商投资。而由于房地产自身的特性，有关国际投资的研究成果不能适用于房地产领域，这就为国际房地产投资方面的研究提出了迫切的要求。　　跨国房地产投资存在三种主要利益:预期收益（包括市场机会）、分散化和投资者优势，同时还存在三种主要风险:国家风险（东道国）、货币风险以及信息成本（风险）。国际房地产投资的利益和风险共存，单一的因素不能解释所有的跨国房地产投资行为，不同类型的投资者关注的利益和风险不同，不同国家的外商投资者关注的利益和风险也不同，只有把各种利益和风险综合在一起，才能够较好地解释跨国房地产投资。　　制度因素对跨国房地产投资极为重要，本文运用新制度经济学的产权范式，从理论上解决了制度如何影响跨国房地产投资。新制度经济学认为，强式产权能够带来好的经济绩效，原因在于强式产权能够降低不确定性。也就是说，能够保护产权的制度可以降低外商房地产投资的风险，从而产权保护对外商房地产投资具有重要的意义。　　本文从国际房地产投资的动因出发，深入分析了国际房地产投资的利益和风险，并进一步分析了制度因素对国际房地产投资的影响。把投资者行为（利益和风险）和区位的主要因素（制度）有机地结合在一起，构建了一个系统研究国际房地产投资问题的分析框架。对美国、日本等国家的案例分析，是这个基本分析框架的应用，同时也是对该框架下形成的理论观点的一种检验。最后本文着重分析了中国的外商房地产投资，遵循利益、风险与制度的基本分析框架，比较系统地解释了中国外商房地产投资发展过程中所体现的基本特征。