城市发展在从增量开发转向存量更新的过程中,历史文化街区作为城市独特的存量资源受到越来越多的重视,并通过编制相关保护规划对历史文化资源进行保护。但由于一些城市发展较为迅速,为保护本地的历史文化资源,不考虑土地产权的归属,一律划进保护区内进行保护,即认为保护区内的产权是无差异的,保护规划提出来的条件在现实中都是可执行的。但是在实践中,我们发现这一假设并不总是存在——国有土地和集体土地存在差异,其建设流程与审批程序存在差异,因此在制定保护规划时要“因地制宜”,不能“一视同仁”。集美学村历史文化街区就是典型案例,集美学村内部国有土地和集体土地（以大社为主要代表）在同一个保护规划下保护效果大相径庭,主要体现在建筑高度、建筑风貌、建筑功能上,国有土地几乎是按照保护规划所制定的进行发展,而集体土地逐渐沦为城中村。同样的保护规划对国有土地和集体土地产生不同的效果,可以从经济和制度两个方面解释。随着城市化与经济发展,产权主体对土地价值的追逐诱发了对历史文化街区的破环力,保护规划在国有土地上形成与之对冲的保护力,但在集体土地上保护力却失效。其原因在于制度差异,国有土地对“三证一书”的刚性需求使国有土地上的建设与发展被规划部门严格控制,而集体土地由于无法上市交易,证书对于集体土地来说形同虚设,导致规划部门管控力无法渗入集体土地建设环节,形成无序建设。因此,要使历史文化街区保护规划发挥保护效果,就应该从土地产权视角对保护规划进行分析,根据不同性质的土地产权提出不同的保护更新策略。一种是将集体土地转为国有使其在国有土地的序列里得到保护,包括允许产权合法化与流转引入市场资本进行保护;政府征收转为国有后管控,引入运营商维护运营。另一种策略则保留集体产权,包括建立补偿机制、竞争机制,鼓励产权主体自主保护,同时补充监督机制实施持续保护。本文希望通过增加针对集体土地的保护更新策略,破解历史文化街区不同产权主体的保护更新难题。