中国房地产业经过十多年的发展,已经成为国民经济的基础性和支柱性产业。然而,就在房地产业高速发展的同时,近几年来却出现了“高房价和高空置率并存”的独特经济现象。对这一“双高现象”仅仅从成本和需求角度已经无法做出科学解释。正是在此背景下,本文从中观的产业视角,运用产业组织理论,研究中国房地产业的市场结构以及这一结构下房地产企业的竞争行为,从竞争与垄断、政府与市场的关系中分析房地产市场的竞争互动,进而揭示“高房价和高空置率并存”的真正原因,为最终解决这一矛盾提供理论上的依据和参考。本文遵循产业组织理论经典的SCP范式,从中国房地产业的区域性寡头垄断市场结构出发,重点研究这一市场结构下房地产企业之间的竞争行为(价格竞争和非价格竞争),并在此基础上引入政府变量,考察有地方政府直接参与的房地产市场竞争。本文的核心内容集中体现为两个定理(非价格竞争占优定理和地方政府行为内生化定理)及其两个推论(推论1和推论2)。即非价格竞争占优定理:在区域寡头垄断市场结构条件下,中国房地产业市场竞争的主要形式是非价格竞争;非价格竞争策略是房地产企业的占优策略。地方政府行为内生化定理:在房地产市场竞争中,如果引入政府变量,则中央政府和地方政府的行为是不同的:中央政府是外生变量,而地方政府是内生化的市场竞争参与者。推论1中国房地产业的非价格竞争行为将导致房地产业市场集中度上升,市场垄断程度进一步提高。推论2中央政府规制对于房地产业的健康发展是必要的和有效的。根据非价格竞争占优定理,房地产企业不会打价格战,相反还会存在价格串谋;房地产产品存在价格刚性。这就初步解释了“高房价与高空置率并存现象”。地方政府行为内生化定理区分了中央政府和地方政府之间的行为差异,刻画了二者之于房地产市场竞争的不同作用;该定理说明,在土地产权国有的条件下,地方政府是房地产市场竞争的直接参与者,其追求财政收入最大化的行为能够左右房地产市场的竞争格局,提高房地产市场的均衡价格,直接导致了“高房价和高空置率并存”的现象。