城市的产业用地空间布局应当匹配城市整体的产业结构,产业用地供给应当在数量和结构上满足产业用地需求,只有这样,城市功能转型才能顺利进行,社会各方的收益也才能在城市功能转型的进程中得以实现。目前,我国不少城市正在经历城市功能转型,典型的例子就是上海,它曾经承担工业生产的重要任务,如今正在向着以金融、航运为核心的多功能城市发展。然而,本文研究发现,城市产业用地布局中,大量存在的闲置或低效利用的工业用地显然并不与这一目标相匹配。为了适应城市产业结构升级,满足新型城市空间需求,实现存量工业用地再开发是非常必要的。虽然上海市不少工业用地的使用权归属于国有企业,但是以中央国有企业和市国资委管理的地方国有企业为主体的国企与区级地方政府及其下属部门之间并没有直接的行政隶属关系。因此,在存量工业用地再开发的进程中,拥有土地所有权的地方政府和拥有土地使用权的用地企业的博弈关系依然普遍存在于实际案例中。2014年,上海市政府颁布鼓励企业自主进行二次开发的相关政策,本文基于这一新政背景,构建动态博弈模型对双方的博弈行为进行推演分析,研究发现,地方政府在博弈过程中兼具土地所有权人和公共管理双重视角,政府从单一土地所有权人视角出发,博弈结果的典型情况是企业响应政策进行二次开发；政府从单一公共管理视角出发,博弈结果的典型情况是企业不响应政策而政府妥协。而致使这两种典型情况转变为其它特殊情况的影响因素包括企业对于二次开发的收益认知、政府付出的收储补偿、政府为实现收储再出让所付出的成本、政府妥协后实现二次开发的推迟时间等。然后,本文基于有限理性条件下的进化博弈理论,建立进化博弈模型,分析地方政府综合考虑两个视角时视角的偏向对于博弈结果的影响,并定量确定了两种不同博弈结果的视角偏向临界值。最后,考虑到企业预估的政府视角偏向并不一定契合政府实际的视角偏向的情况,本文分析了四种可能情况,并发现当企业预估的政府视角偏向公共管理而政府实际的视角偏向土地所有权人时,可能导致企业不响应而政府最终收储土地的结果。基于上述博弈分析,本文建议,政企应合作规划再开发功能定位,市级政府可以考虑建立重新利用时间节点考核体系,各级政府可以加强合作规范收储流程,政府在出台政策时应注意保持政策的连贯性和稳定性,地方政府还可考虑给予用地企业开发资金政策支持。