【摘 要】
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顺丰产业园REITs的发行对推动我国物流仓储发展具有重要意义,其在融资需求、资产运营、公募上市方面具有典型性。本文采用“定性+定量”的研究方法来对该产品进行案例分析:本文先从原始权益人、交易结构、运营情况、典型性等方面来定性分析该产品,进而总结出该产品在底层资产、发行机制、退出方式等方面的特点,以及分析出该产品存在私募类REITs产品的典型问题、不合理的债资比结构问题、证券分层不合理问题、偿还模式
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顺丰产业园REITs的发行对推动我国物流仓储发展具有重要意义,其在融资需求、资产运营、公募上市方面具有典型性。本文采用“定性+定量”的研究方法来对该产品进行案例分析:本文先从原始权益人、交易结构、运营情况、典型性等方面来定性分析该产品,进而总结出该产品在底层资产、发行机制、退出方式等方面的特点,以及分析出该产品存在私募类REITs产品的典型问题、不合理的债资比结构问题、证券分层不合理问题、偿还模式不合理问题以及过度依赖内部增信问题等。进一步地,本文采用基于市场比较法的蒙特卡洛模拟来定量分析不合理债资比结构问题所产生的影响:不必要的企业所得税对项目公司现金流造成了沉重的负担,本文预测其运营净收入现值为13.01亿元,低于本案例产品的预计发行规模13.86亿元,存在无法足额分配利润的风险。之后,本文针对产品问题提出以下五方面的优化策略:第一,借助封闭式公募基金发行来优化私募类REITs产品存在的典型问题;第二,通过反向吸收合并构建资本弱化结构来优化不合理的债资比结构问题;第三,细化分层证券端来优化证券分层不合理问题;第四,设置差异化还款模式来优化偿还模式不合理问题;第五,引入合理的外部增信措施来优化过度依赖内部增信问题。顺丰产业园REITs具有试点意义,其案例经验对后续物流仓储类REITs推行和政策制定具有启示作用。对物流仓储类REITs而言,可尝试在原有双层SPV结构基础上加入公募基金结构,以实现公募上市;可通过反向吸收合并来构建资本弱化结构,进而最大化规避企业所得税;可通过细化分层证券端来满足不同投资者的风险-收益偏好,进而提升产品投资收益率;可设置差异化还款模式来分摊本息偿还压力、避免违约风险;可引入外部增信来丰富增信主体种类,最大化实现增信效果。对于政府政策制定而言,应推出REITs专项法规等支持性政策并完善相关信用体制建设。
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