物流园区是当前物流领域学者研究的重点方向之一，其应用发展的潜力也倍受企业家青睐。目前国内，对于物流园区的研究发展十分迅速，但其研究方向并不均衡。物流园区尚处于发展阶段，在初期的开发与后期运营过程中缺乏一定的目标性与创新性。所以，针对园区价值链的分析、运营管理等相关实践与理论的研究尤为重要，这对于物流园区的管理等相关理论的研究具有非常重要的理论和现实意义。　　文章首先系统地总结了物流理论、价值链理论、运营管理理论的基本论述及国内外学者多年来在这些理论上的研究成果。然后依据这些理论，以齐鲁钢铁物流园区为研究对象，论述了以下主要内容：（1）分析齐鲁钢铁物流园区的内外部部价值链系统，并指出其应用，在价值链中并非所有的环节都产生价值增值活动，只有关键环节才能给园区增加效益，有力的促进园区资源的合理配置，规避建设及运营风险，提高竞争力，引导园区健康可持续发展。（2）齐鲁钢铁物流园区不同于一般的物流企业，也不同于一般的钢铁贸易产业，园区具有自身的特点，其运营模式也较独特，在本文中，建议齐鲁钢铁物流园区的运营模式应选择前期政府引导模式，后期转向企业自主经营模式；在自主经营模式下，运用博弈分析，指出运营过程中引入监管部门的重要性；研究物流园区独特的运营管理模式，促进园区高效运作，并为以后其它类似物流园区的发展提供更加科学的指导和有益借鉴。（3）齐鲁钢铁物流园区经历了两年多的运作，广泛招商引资，以优惠政策吸引入园项目，已初具规模，进入快速发展阶段，但并无明确的进园评价体系，本文在明确价值链模型与运营管理模式之后，运用层次分析法构建了一种简单可行的入园项目评价遴选体系，并运用一个申请入园项目说明评价遴选体系的运用，主要的目的是为园区的建设和发展提供一种可鉴的工作思路和步骤。本文的创新点主要体现在：针对国内外在物流园区研究领域、研究内容与园区实践结合还不够紧密，研究方向不均衡等不足问题，以物流园区为背景，构建并分析园区的价值链体系，设计园区的运营管理模式，以系统的、发展的观点提出进园项目评价遴选体系，为园区的科学健康发展提供参考建议，从而有可能为我国类似物流园区的发展提供一种科学的管理思路。