随着社会的发展，我国房地产市场在最近几年内也得到了高速的发展，逐步走向成熟。在当今竞争如此激烈的环境中，随着消费者需求的不断变化，房地产营销的市场环境发生了巨大转变，由卖方市场转变为买方市场，这是社会变化的必然结果，随之房地产市场中的营销问题引起了更多学者和从业人员的关注。人们的生活水平在不断地提升，与此同时，对住房的要求也在不断提高，越来越多的人们会选择高端住宅。整体来看，我国的房地产市场正逐步呈现为多样化、个性化的特点。但是我国的高端住宅在最近几年才得到一定的发展，还缺乏具体经验以及理论供我们参考。所以，加大对房地产高端住宅营销定位和营销策略的研究是非常必要的，从研究中不断建立科学的营销方法是推动房地产行业发展的关键。　　目标市场理论、渠道营销理论、品牌营销理论、服务营销理论和体验式营销理论在传统行业中是运用较普遍的市场营销理论，但在房地产行业中运用是随着行业竞争的加剧和市场发展的成熟才逐步得到应用。从目前的发展状况来看，我国的房地产正处于竞争激烈的阶段，越来越多的开发商开始转型高端住宅产品。企业开始注重市场调查，对市场潜在的客户进行认真地研究分析，确定准确的产品定位，然后有针对性的采取精准营销措施。由于玉带湾项目准确的市场定位、出色的建筑规划、精致的园林景观和服务一流的物业，使得项目一开始就占在较高的竞争起点上，领先竞争对手；项目上市销售以来，再加上项目团队分析市场后开展确实可行的营销策略，赢得了区域市场高端住宅需求客户的认可，并成为秦皇岛市高端住宅小区的典范，推动了区域房地产市场的发展。　　为此本文选取了玉带湾项目作为研究对象，运用实证和理论相结合的方法，对该项目产品定位研究和营销策略进行了系统的阐述和详细的分析。从国内外营销理论及营销发展现状出发，探索了国内外相关理论的含义、发展状况以及运用情况；然后对玉带湾高端住宅项目的区域营销环境、营销定位和营销策略进行全方位分析,得出针对高档住宅可以借鉴的营销策略和思路。