不动产在社会经济生活中占据着重要的地位,不动产登记是物权公示公信原则的基本要求,完善不动产登记制度对于维护不动产物权秩序,保障不动产交易安全和交易便捷具有重要意义。不动产登记制度是物权法重要的组成部分,建立完善的不动产登记制度是世界物权立法发展的趋势。目前我国尚无专门的不动产登记法,《物权法》虽然对不动产登记进行了总体上的规定,但对不动产登记的相关制度及具体操作程序还有待于进一步统一、明确与完善。现行有关不动产登记的制度设计简单,规范零散,个别地方还存在不合理、不协调甚至矛盾的情况,这种制度上的不完善不仅影响到不动产利用价值的发挥,也直接危及到当事人的切身利益及市场交易安全,更增加了登记机构行政赔偿的风险,亟待进一步完善。如何构建符合我国国情的不动产登记制度,值得研讨。本文试从不动产登记制度的基础理论入手、指出我国现不动产登记制度存在的问题,并就如何完善进行探讨,以期有利于我国不动产登记制度的建设与完善。本文共分为三个部分,第一章为不动产登记概述,本章共四节。第一节为不动产登记的概念,第二节对不动产物权的变动模式进行比较与评析,论述了物权变动中对交易安全与真实权利的保护。第三节是不动产登记制度的分析与评价,分析了契约登记制、权利登记制及托伦斯登记制的特点及优缺点。第四节是我国不动产登记制度介绍,表达了对我国登记生效主义及实质审查的支持态度,阐述了我国不动产登记的性质及原则,效力及作用,支持不动产登记性质主要为公法性的观点,并就行政法、经济法基本原则在不动产登记中的体现进行阐述。第二章的内容为我国不动产登记的现状及弊端。本章共五节。第一节阐述了我国不动产登记现相关规定内容散乱、缺乏系统,效力层次低、登记范围狭窄等问题。第二节里以房地分别登记为例,阐述了登记部门分散对权利人利益的危害。这些危害主要包括登记程序复杂冗长、部门冲突损害登记权威、权证分离危害银行债权等。第三节阐述登记机构过度干预当事人的危害。过度干预的做法包括限制超额抵押、分割担保债权、不当限制物的支配与处分等,阐述了这些过度干预对银行业务发展的阻碍及对银行债权的危害。第四节里阐述了权证记载瑕疵对权利人的损害。本文所说权证记载瑕疵主要指他项权证中对抵押期间、抵押金额及担保债权的不当记载,论述了该记载瑕疵对银行债权的损害。第五节里阐述程序瑕疵加重了当事人的负担,这主要指要求申请人提交不合理的材料及不合法的程序设计。第三章的内容为完善不动产登记制度的探讨。本章共五节。第一节关于不动产登记法的制定,从注意与民法、行政法衔接,内容安排及权证种类、登记簿的完善等方面进行探讨,就有学者提出的在登记程序中设立公告期限的观点提出反对意见。第二节阐述了以国土资源部门作为不动产统一登记机构的合理性。第三节就不动产登记类型的完善进行探讨。就设立顺位预告登记制度、完善更正登记的启动方式及更正程序、明确受理异议登记的标准、在不动产登记制度中补充权证资金托管制度、租赁登记制度及查封登记制度等进行探讨。第四节关于不动产信息查询制度的完善,就建立保密审查机制,区分主动公开、依申请公开及不予公开,完善协助国家有权机关查询的程序,利害关系人如何查询等方面进行探讨。第五节关于完善不动产登记机构的赔偿责任,对不动产登记机构赔偿责任为行政赔偿,以违法原则为归责原则的观点持支持态度。还就不动产登记机构赔偿责任的确定、登记错误的救济及第三人能否主张不动产登记赔偿等问题进行探讨。