本文围绕目前国家法定垄断建设用地一级市场的现状展开，在肯定其中的积极改革成果的同时，指出这一格局所固有的弊端，以及打破国家独家垄断的迫切性。研究了如何约束国家的土地征收权，探讨了集体建设用地直接入市的必要性和相关问题，以及城乡统一的建设用地一级市场的具体制度构建，为将来的立法和修法提供可行的建议。全文共分6章，约23万字。　　第1章，绪论。作为文章的开篇，对论文的研究背景和研究意义、研究方法等进行了介绍，并对论文的相关概念进行了界定。　　第2章，我国建设用地使用权一级市场的制度变迁。分为3节，第1节考察了国有建设用地一级市场的发展历程。在第1节之后，笔者用一节的篇幅，从相对微观的角度观察西南某城市国有建设用地一级市场的变迁，以试图展现在经济建设和城市化进程中，中国的地方政府是如何从无到有建立地方土地一级市场，如何从划拨出让到招拍挂的规范化进程，其间又经历了什么样的曲折。第3节考察了农村集体建设用地一级市场的发展历程和现状。与国有建设用地的发展方向完全不同，集体建设用地进入一级市场正经历着国家法律层面上的不断收缩限制，而实践中的隐形市场广泛存在的鲜明对照。　　第3章，国有建设用地一级市场的运行——以土地储备制度为中心。分为3节。第1节以较短的篇幅简要论述土地储备制度的内涵和目标，第2节论述国有建设用地一级市场的土地来源，即土地储备制度的收储范围。第3节讨论国有建设用地一级市场的土地出让方式。　　第4章，打破建设用地一级市场法律垄断格局的前提——土地征收制度的改革。这一章具有承上启下的作用:不改革现有的土地征收制度，国有建设用地垄断一级市场的格局就无法打破，集体建设用地直接入市的空间也会被严重地压缩甚至为零。本章分为2节。第1节探讨如何界定“公共利益”。通过对美国司法史上若干经典征收案例和规则的分析和考察，笔者认为，受益人的数量、范围和是否具有特定性，在实践中很难作为（或单独作为）判断公共利益的一个具有可操作性的标准。此外，究竟哪些利益属于值得启动征收程序来实现的公共利益，对这个问题的回答，不应该从实体上，而应该从程序上来保证获得合理的答案。也就是说，该利益是什么不重要，重要的是是否大多数人（经过恰当的程序表达）认为它是值得追求的利益。对于“公共利益”的范畴，笔者认为应通过实体性规则和程序性规则两个方面予以界定。在实体性规则方面，仅仅只有列举法是不够的。需要找到一些具有指导意义的规则，来解释清楚，为什么这些事业是可以适用征收的，而不是仅根据经验和直觉来挑选这些事项。如果没有一般性的规则，列举法并不能有效防止征收权被滥用。笔者提出了四项可供参考的规则，包括利益规则（目标项目所能产生的价值的总量，应该作为考虑依据之一）、交易费用规则（即使利益足够大，也并不意味着一定要通过征收，因为假如利益很大而交易费用又不高的话，完全可以通过自由协商方式购买土地）、损失规则（采用征收导致的负面后果不是很大、或有办法加以控制）、分配规则（即看征收后的项目实现的经济利益是如何分配的）。在程序性规则方面，通常来说，立法机关被视为民意的代表，而立法本身有一套正式的、审慎的程序，那么，经过立法程序对“公共利益”作出的决定，法院是有理由信任和尊重的。所以，通过立法程序来控制公共利益的范围，是一项值得借鉴的办法。第2节探讨如何确定征收补偿标准。笔者指出，被征收入有权获得公平补偿，原则上应该以被征收财产的市场价值作为补偿标准。对被征收的不动产市场价值的判断，应取决于其“最高和最好的用途”，包括已经确实存在的价值或用途，也包括其潜在的、有证据证明的价值或用途。但应该看到，在许多情况下，市价补偿对被征收人来说并非充分的补偿，比如被征收的房产对于其所有者来说具有某种特殊价值，而这种“主观价值”却并不会反映到市场价格中去。但是为了避免产生更大的纠纷解决成本，只能在一定程度上牺牲被征收入的“特殊价值”或主观价值。因为如果不是按较容易识别的市价标准来补偿，而是要考虑每个被征收者的个人化、特殊化的、很难被客观度量的价值，那么有关的交易费用势必要大升，使得征收的补偿费用过高，使纳税人承受过重的负担，甚至使得公益项目动辄搁浅。随后，笔者继续分析了在对被征收人予以市价补偿时，应采用何种方法来评估被征收的土地或房产的市场价值。之所以专门讨论这一问题，是因为笔者认为，在实践中，即使名义上对被征收财产给予“市场价值”的补偿，但不同计算方法的选择，将对当事人最后获得的补偿数额起着重要的影响，对此法学界应该给予充分的关注，并且有必要考虑通过立法机关和法院界定和掌握有关计算规则的必要性，而不是简单地将计算标准问题委诸中介评估机构。最后，笔者对我国目前的征收补偿标准与评估程序进行了评析。　　第5章，集体建设用地进入一级市场:必要性及法律重构。本章分为4节。第1节论证集体建设用地入市合法化的必要性。笔者从城市化对建设用地的合理需求;中央政府、地方政府、农民及用地者多方关系;交易费用的节约;所有权平等这一基本理念的回归;以及中国渐进式改革发展路径这5个角度充分论证了集体建设用地入市合法化的必要性。第2节讨论集体建设用地入市后的供应主体，即谁有权利“卖地”的问题。笔者认为，集体建设用地入市的供应主体应包括农民集体及农户，这是由我国目前的集体土地所有制产权结构所决定的。一方面，在存量集体建设用地中，农民集体仍然掌控乡镇企业歇业倒闭后废弃的建设用地，或荒废的公共设施、公益事业建设用地，以及包括荒地、滩涂在内的未利用地等“公产”，而这部分公产并没有实际分配到各农户。另一方面，农户基于成员权获得了土地使用权，包括宅基地使用权和土地承包经营权。这两种用益物权性质的权利，其产权硬度是在不断“硬化”的。如果以成员权而非农民土地使用权（包括宅基地使用权，土地承包经营权）为基础，依据农民集体的所有权强制收回、重新集中农户的土地承包经营权和宅基地使用权，再重新按成员资格进行股权分配，那就意味着二十余年农村改革的基本制度成果将被动摇。针对目前“农民集体”主体虚位的现状，笔者认为国有化或私有化都不是最优的方案，而维持土地农民集体所有并对其进行改良，沿循路径依赖的温和变迁路径，可能是一个最不坏的选择。对“农民集体”的改良，首先是确权，即确认集体土地所有权的归属，以及同一所有权单位内部，各农户相对独立的土地使用权边界。其次，在确权的基础上，借鉴现代各种成熟的产权组织结构，对农民集体进行法人化改造。村民与农民集体法人之间的关系以股权关系为纽带，股份份额的确定以确权后的土地承包经营权或宅基地使用权为主要衡量标准，以成员权为辅助标准（这是由于农民集体内部“公产”的存在）。但是由于农民作为集体成员的身份在不断变化（如不断有新成员的出生、加入或旧成员脱离本集体），从而导致成员权的不确定性。一个可能的解决方案是明确成员权的时点，即以某一时点（如第二轮土地承包分配到户之时）为准，将成员权固定下来，今后也不再变动。在法律确定的成员权固化时点之后新增加的成员，可以通过继承、转让等方式享受股权收益。在对农民集体进行法人化改造的过程中，要充分尊重农民的意愿，其拥有自由退出权，即其有权不进入建设用地一级市场，而是将土地留作自用，也有权拒绝以自己的土地使用权入股加入农民集体法人组织，而是由自己进行开发。第3节讨论集体建设用地一级市场的供应客体，即哪些集体建设用地可以进入建设用地一级市场进行交易。笔者认为宅基地使用权以及符合土地利用规划、获得转用指标的农用地均应有权进入建设用地一级市场并分别予以了分析和论证。第4节讨论集体建设用地入市后的具体制度设计，包括入市交易方式、用途范围以及入市程序等等。　　第6章，城乡统一的建设用地一级市场的构建。分为2节。第1节阐述统一市场的总体目标，即在建设用地一级市场中，原则上国有建设用地和集体建设用地均应适用同等的交易程序，并共同受土地利用规划、建设用地年度计划的约束和税收的调控，也即两种土地所有权，同一个土地市场，统一的土地市场运行规则，均衡合理的土地收益分配关系。第2节具体制度的改进和完善。除了改革现有的征地制度、土地储备制度，及时修改相关法律，保证集体建设用地直接入市的合法性以外，还应完善我国的土地利用规划制度，应加快制定统一的《土地利用规划法》，对土地利用规划的目标和任务、规划的体系、规划编制的前期工作、论证、批准、公布、备案与评估、修订，执行和监督检查等方面的程序作出具体的规定，以避免规划编制的随意性;加强土地利用规划的公众参与程度，形成科学民主的决策机制。鉴于土地利用规划先天的僵化性，笔者提出了在不触及18亿亩耕地保护红线的前提下，建立农用地指标交易市场的大体构想，以赋予土地利用规划一定的弹性，避免过于僵化造成的弊端。此外，还应对目前的土地税费体制予以改进。随着征地制度的改革和集体建设用地直接入市的合法化，地方政府的收入来源势必要从依赖征地的“土地财政”模式逐步转向对土地和其他资源的占有和转让征收常规性的税费，从而为地方政府全面地履行公共服务职能，奠定更可靠、更健康、更持久的财政基础。　　最后是结语。笔者认为，从某种意义上讲，我国真正稀缺的不是土地本身，而是一套合理有效利用土地的制度。只有建立和发展完整且统一的建设用地一级市场，才能实现社会公正，推动土地资源在市场机制下的有效配置，从而为我国城市化的健康发展，提供可靠的微观制度基础。法律应积极回应社会实践的需求，这正是法律的生命力所在。