房地产行业最大特点是资金密集，而资金短缺几乎是所有房地产企业面临的问题，我国的现状是大约有70％的房地产开发资金来自银行信贷，单一的房地产融资格局不仅增加了银行的金融风险，而且已经远远不能适应当前市场的融资需求，特别在最近出台的一系列宏观调控措施进一步收紧了银行对房地产企业贷款条件的环境下，伴随我国投融资体制改革的不断深化，项目融资在未来将成为商业地产项目的一种重要的融资方式，将项目融资引入商业地产项目融资具有一定现实性，因此对商业地产项目融资的融资资本结构优化决策问题的理论研究就具有了一定现实意义。 本文基于商业地产项目对融资要求的迫切性和国内外地产融资现状及存在的问题和阐述项目融资的基本原理、方法、特征的基础上，力图在商业地产项目融资资本结构优化决策的理论研究上有所突破，并尝试将以模糊理论方法和基于折衷模糊型决策分析多目标动态规划理论方法为工具的商业地产项目的融资资本结构优化决策应用到实践中。通过对商业地产项目融资优化决策过程的阐述，不仅对地产项目融资资本结构优化决策提出了自己的独特见解，并论述了该见解的算法，以期望对投资者的决策具有一定借鉴价值。 我国商业地产采用项目融资方式融资处于理论研究阶段，作者期望本文的研究能起到抛砖引玉的作用，推动商业地产项目融资优化决策在理论和实践上不断创新。 本文的创新点在于： 1、尝试将项目融资应用到商业地产项目； 2、运用模糊评价方法对项目融资成本进行了定量研究； 3、尝试综合考虑融资风险、融资成本、项目多阶段三个因素的融资资本结构优化决策。 在此研究基础上，本文在以下几个方面的研究较前人有所不同： 1、对局限于大型水利、交通、能源等基础设施的融资方式一项目融资，应用到商业地产项目进行了尝试； 2、运用模糊评价方法对项目融资成本进行了定量研究，并且考虑了融资成本随着项目阶段变化而变化和融资风险对融资成本的影响，具有动态性； 3、本文的融资资本结构优化综合考虑了融资风险、融资成本和项目多阶段，区别于前人的研究成果。