民宿作为苏州旅游的重要组成部分，吸引着本地居民、集团公司及外地投资客来兴建民宿，民宿集中区主要分布在苏州市吴中区，吴中区位于太湖之滨,历史文化悠久,旅游资源丰富。随着经济的发展，私家车的保有量的持续增多，越来越多的人开始自驾出行，长三角地区形成了民宿发展的良好条件，吴中区作为苏州环太湖区域民宿集中的区域，多年以来民宿发展进入上升期，截止2019年底已经有600家民宿经营。多年以来，苏州民宿标准化一直没有取得实质性的政策支撑，直至2019年11月，吴中区作为苏州环太湖区域的民宿示范地，发布了民宿的相关政策文件。民宿作为新兴的住宿产品，本质上与酒店较为类似，同样是通过定制的方式向消费者提供住宿服务。在乡村休闲旅游的蓬勃发展和国家、地方政策的指导支持下，民宿的发展相对较快。
　　本文着重分析了吴中区的民宿情况，作者对吴中区现有发文的民宿支持政策进行了分析与剖析，通过问卷调查对金庭镇景区进行定点投放880份调查问卷，获取游客组成及消费意向，得知游客对于来吴中区旅游的满意度较高，因为时间原因无法在吴中区长期逗留，民宿平日住客稀少。2020年10月作者通过对吴中区登记备案的245家民宿业务进行问卷调查也得知，约一半的民宿在2019年全年不到30%入住率，200余家民宿全年入住率少于50%。平日入住率低已经成为影响吴中区民宿盈利的主要难点。作者在采访中了解到，同在金庭镇内的某养老型酒店入住率常年可保持在70%以上，面对同一种环境两种不同的入住率结果，作者随后采访了某养老型酒店负责人，了解到吴中区金庭镇在养老型民宿发展中的现状及不足，金庭镇的主要问题是民宿分布较为分散且配套交通较差，不方便开展养老型旅游产品的开发，而养老型酒店采用的包车等方式成本又过高，民宿业主无力承担。
　　在苏州市农业农村局的带领下，作者随考察组奔赴一水之隔的水口民宿聚集区进行考察，经采访考察得知，水口以中老年人为主要客群，水口民宿将目标客群瞄准消费时间充裕而且具有一定消费能力的中老年人，通过精准定位固定客群，解决了平日客群缺失的问题，同时利用自建车队等方式，解决水口进出难题的同时解决了游客从家到民宿聚集区的交通问题，水口将客户目标锁定在发达的长三角地区，再通过政府指导定价的方式解决了恶性竞争的问题，民宿之间以竞争服务为主，游客体验更好，出租率常年保持在70%以上。
　　2020年9月，作者对“两山文化”发源地安吉进行实地采访，实地对话安吉县旅游局，后利用政协提案的机会与吴中区文体旅游局、吴中区民宿联盟进行对话，实地了解到吴中区民宿发展中的短板区域——金庭镇。较民宿较为发达的安吉、水口而言，吴中区民宿发展还不成熟，在整个项目的定位、政府引导、规模化方面以及人才储备方面还有一定程度地提高空间。
　　对此，文章主要结合水口乡民宿聚集区和吴中区民宿的发展实际情况进行比较和分析，总结水口乡民宿的成功元素，共同探讨吴中区金庭镇民宿发展康养型民宿集中区的可能性，同时客观总结吴中区民宿发展在现阶段存在的缺陷和短板，为吴中区民宿发展提供可参考的成功案例，为地方上民宿投资者、管理者提供一定的理论、实践经验，主旨是提供可行性的分析报告，为苏州吴中区未来“民宿”的发展提供简要的参考。