近年来，随着住宅市场改革的不断深化，改革中存在的问题也逐渐显现出来，尤其是居高不下，屡调屡涨的住宅价格，日益成为人们关注的焦点。另一方面，伴随着家长们对下一代教育资源诉求的持续提高和国家“就近入学”政策实施力度的不断加大，“学区房”或“学位房”的高溢价率已成为社会普遍现象。因此，如何量化义务教育资源在住宅价格上的资本化程度？如何从众多因素中提取出学校指标的影响？如何发现学校品质隐含价格的空间分布情况？本文正是立足于这样的社会背景提出来的，试图找出义务教育资源对住宅价格的辐射效应规律。文章运用特征价格模型理论，构建了包含学区属性指标和学校距离指标的住宅特征价格模型，并提出了修正模型的方式，然后通过实证研究揭示了不同学校质量与不同到校距离在住宅市场的隐含价格。本文在理论上提供了一种单因素指标对住宅价格影响的研究思路，并借助相关数据采集软件与统计软件从定量的角度解读“学区房”的溢价现象。笔者首先广泛阅读了国内外相关文献，了解最新的住宅特征价格模型以及教育资源与住宅价格关系的研究现状。然后，通过相关理论分析，界定义务教育资源对住宅价格辐射效应的概念并发现其影响机理。接着，结合我国住宅市场状况对住宅特征变量进行选择，构建了包含学校特征指标的住宅特征价格模型，并通过对模型潜在问题的分析，提出了一种减弱模型内生性的方法。最后，通过对深圳市南山区的数据采集以及模型拟合，量化了学校在住宅价格上的资本化程度，指出学校指数与到校距离两个因素均对住宅价格有显著影响。从整个市场来看，学校指数每提升1单位，学区内住宅价格增加1.5%，到校距离每增加1km，住宅的价格下降2.3%至3.1%。此外，通过对市场细分发现，刚性需求越强的住宅市场，其价格对学校特征的敏感性越强。