近年来,由于宏观经济增速变缓,房地产行业逐渐出现供过于求的态势,再加上“房住不炒”等政策的影响,房地产企业逐步踏上了战略转型的道路。而曾饱受轻视物业行业,正以其特殊的方式引人注目。在互联网等新兴技术的推动下,物业行业成为了房企转型发展路上的一匹黑马。2014年彩生活成为我国首家赴港上市的物业企业,上市仅3天市值就赶超了母公司,随后房地产企业纷纷向物业管理这片蓝海领域进军,开启房企物业分拆上市的道路。2019年保利物业成功赴港上市,此次分拆上市是香港资本市场史上最大规模之一的物业公司IPO。在这种行业发展趋势下,房地产企业在分拆物业板块上市的抉择中仍面临着诸多机遇与挑战。分拆上市能否预期为企业带来价值?如果能,又是如何给企业带来价值的呢?这些问题都至关重要。本文在总结分拆上市和企业价值相关研究的基础上,使用了文献研究法、案例分析法、事件研究法及对比分析法对保利分拆物业上市的案例进行研究。首先探讨了在房地产企业及物业行业的发展背景下,保利物业分拆上市的动因。其次从战略、经营、融资与治理四大视角剖析分拆上市对企业价值的影响。最后,衡量了分拆前后母子公司市场业绩、财务业绩与其他非财务业绩,对母子公司企业价值的变化做出综合评价。研究结果表明:首先,企业分拆上市在短期内可以为母子公司带来正向影响,提升企业价值;其次,若企业以长期战略规划为导向进行分拆,则更有助于在实现短期溢价效应的同时增加公司整体价值;其三,在成功分拆上市后,子公司拥有了外部融资平台,一方面,子公司的融资渠道更加多元,公司融资成本减少,另一方面,母公司可以通过出售子公司部分股权获取额外资金,进一步减轻了母子公司在分拆之前存在的巨大融资压力,给公司整体带来一定价值;其四,在公司分拆上市之后,子公司的组织架构结构将更加健全,外部投资者的引入能提高企业信息透明度,员工绩效激励更加有效,提高工作效率,从而降低企业的经营风险,提高企业价值。最后,就房地产行业而言,物业占比较小,短时间内母公司价值提升不显著。上述研究清晰地揭示了分拆上市提升价值的路径,为今后我国房地产企业分拆物业上市提供了一定的参考。