中国老年群体的急剧增加给社会养老带来了巨大的压力,与之同时也使得养老产业消费市场潜力巨大,竞争态势日趋严峻。成都市A地产公司的新建养老项目是企业转型的第一个项目,在面临巨大的市场潜力和激烈的竞争环境中,如何深入挖掘客户需求,通过高效的营销策略获得高粘性客户、提高入住率以保证项目的可持续发展显得尤为重要。本文以成都市A地产公司养老项目为研究对象,立足养老市场,为A地产公司养老项目制定行之有效的营销策略。首先,本文对本养老项目所处的政治、经济、社会、文化环境和行业竞争情况进行了分析,发现养老项目在宏观层面有着良好的环境基础,但竞争方面相比竞争对手存在产品功能不齐全、团队管理经验缺乏、医疗资源不足、同质化严重等劣势,需要开展差异化战略,并形成对外以“失智失能专业照护”为主,对内实现综合型养老服务的项目定位;然后,对养老机构消费者的需求进行了调研,通过对基于4P理论下相关需求的描述性分析,基于消费者年龄、自理程度、文化程度、工作单位进行的卡方分析得出了本养老项目的目标客群画像为:退休年龄以上、自理与不自理、中专以上文化程度、退休前从事党政机关与事业单位为主的消费人群;进而,根据消费者需求调研分析结果并结合经典的4P营销理论制定了相应的营销策略:（1）产品方面,提出从建筑设计、园林景观、适老化设施和服务等方面满足客户需求;（2）价格方面,通过市场调研法和客群消费水平进行合理定价;（3）渠道方面,开展线上线下相结合营销渠道,注重渠道整合;（4）促销方面,通过多种促销方式相结合提高营销效果;（5）营销组合方面,将情感营销注入运营的每一个环节;强化品牌建设与品牌推广,提高品牌忠诚度。最后,论文提出了A地产公司养老项目营销策略的实施措施,并从组织保障、人力保障、财务保障方面提出了营销措施的保障途径。通过对成都市A地产公司养老项目的营销策略研究,有利于提升其养老项目的市场竞争力,创造出更符合消费者需求的养老产品,同时,能为类似企业提供有价值的营销策略参考。