2017年8月21日,原国土资源部(现自然资源部)会同住房城乡建设部联合发文提出,确定在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。该项政策是对以往土地、住房管理制度的一次突破性尝试,对促进土地供给侧改革、构建建设用地城乡一体市场与购租并举的住房体系有着重要作用,试点城市的实施效果直接影响到改革政策的方向,甚至成败。本文对其中一个试点城市——广州市进行利用集体建设用地建设租赁住房的政策试点研究。通过查阅相关政策执行文件,对广州辖区农村集体及村民进行调查问卷,对相关政府部门及企业工作人员进行访谈,并综合运用政策执行理论、公共选择理论对试点政策执行的主导者——地方政府,以及政策执行的主要参与者——农村集体(及村民)的决策行为进行分析,运用产权理论对土地准入条件及发展用途、业态等进行研究分析,指出广州市政策试点工作主要存在五方面的问题:一是执行主体积极性不明显,参与意愿较低;二是土地准入门槛高,土地资源优势未能发挥;三是流转用途固化,业态单一,政策优势不显著;四是试点项目地段差,预期收益欠佳;五是执行环节多流程长,项目进展缓慢。然后从政策执行的利益因素、人为因素、制度因素、资源因素以及政策本身的局限等五方面进行成因分析,并针对存在的问题提出可行性与实操性较强的对策建议。