在中小城市中的新建城区如何开发商业地产，是值得研究的一个新课题。位于新乡新区核心区的东方明珠项目是新乡市的地标建筑，也是集写字楼、购物中心、商业街、金融中心为一体的城市综合体项目。项目组合了多种业态，在各部分间建立相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的大型公共商业设施。　　本文首先剖析了商业地产的特征以及项目的市场环境、竞争项目和开发资源，探讨了新乡市商业地产开发的条件以及商业地产在新乡东区的发展前景。文章在项目规划的基础上从项目的选址（地段）、项目的形象、项目的品质、目标客户群以及价值层次五个方面明确了项目定位，分析了项目的政策、市场、经营和财务风险，商业地产开发涉及的环节众多，需要统筹考虑，本文从开发全过程的角度研究了东方明珠项目管理，提出了各阶段的管理流程和管理措施。　　本文通过对东方明珠项目开发的研究，总结了商业地产项目的产品属性、价值链、客户构成以及开发重点，为项目的顺利完成提供指导，也是三四线城市类似商业地产项目开发的借鉴和参考。