随着城市经济产业结构的升级,产业“退二进三”,制造业向周边区域扩散成为大城市普遍发生的现象。划定工业区块线成为保障工业发展空间、促进产业转型升级的主要应对方式。2018年,深圳市印发《深圳市工业区块线管理办法》,划定270km2的工业区块线,并限制工业用地转变为其他用途。在此背景下,“工改工”类城市更新逐渐成为旧工业区更新的主导。然而,工业区块线政策存在较大争议:区块线能否保障工业发展空间、能否减缓制造业的流失并培育科技创新型企业?与此同时,“工改工”能否顺利推进也受到质疑:市场主体是否有足够的动力投入“工改工”更新项目、后期运营是否能够吸引合适的企业入驻?以深圳市宝安区“工改工”类的城市更新为研究对象,通过城市更新单元计划和规划、城市更新单元的竣工运营情况两个层面来评价工业区块线政策背景下“工改工”类城市更新的效益,即能否保障工业发展空间、能否吸引制造业企业入驻。研究发现:区块线政策以来的“工改工”类城市更新有效保障了工业用地的供给;但是在后期运营中吸引企业方面的表现差强人意。（1）从更新单元计划和规划层面看:区块线政策实施后,“工改工”类城市更新推进提速、更新单元数量增多、平均面积增大、更新之后主导功能回归普通工业。区块线政策作用下工业用地的供给得到了有效的保障。（2）从更新单元的竣工运营情况看:无论是“工改M1”还是“工改M0”类更新单元,入驻的制造业企业的比例都非常低,研发型的生产性服务业所占的比重也相对不足。已有的“工改工”项目对于防止制造业企业的流失、培育创新型企业发展的作用相对有限。（3）实施完成“工改工”存在的问题需要得到反思:M1、M0类用地差异化发展有待进一步规范;应加强对产业用房用途的监管,避免用途的异化;应关注区位较差更新单元的运营状况;应构建拆除重建与综合整治相结合,“工改工”与“工改保”相结合的复合多元的更新路径。