随着我国经济进入高质量发展阶段,社会各界对于会计信息质量提出了更高的要求。一直以来,盈余管理是公司治理、公司金融领域的研究热点,受到学术界和社会的广泛关注。过度的盈余管理会对会计信息质量产生负面影响,加剧企业与投资者之间信息不对称,扰乱市场资源配置。随着房地产行业调控政策趋于严厉,房地产企业将债务融资重心从银行贷款向债券融资转移,房地产企业债券发行规模不断增加。然而,为了获得更有利的债券发行条件,降低融资成本,房地产企业通过盈余管理操纵利润的行为变得频繁。因此,研究房地产企业债券融资过程中盈余管理的动机、手段、效果,对于抑制过度盈余管理行为,保护投资者利益,具有一定的现实意义。论文首先通过对国内外有关盈余管理与债务融资的有关文献进行梳理,利用信息不对称理论、委托代理理论等有关理论对债券融资和盈余管理之间的理论联系进行分析,并以中南建设为案例对该问题进行深入研究。论文发现:中南建设在债券融资前净利润异常增加,同时还通过将投资活动现金流调整至经营活动中掩饰盈余管理;公司盈余管理的具体方法有调高借款利息资本化率、少计提或不计提存货跌价准备、变更投资性房地产的计量模式、提前确认递延收益以及向控股股东高价出售不良资产并利用资产评估获得重估收益;公司盈余管理的主要动机有扩大债券融资规模、降低债券融资成本以及维持公司和债券的信用评级;在具体效果上,公司债券融资计划相对成功,融资成本有一定下降,在国内评级机构中获得了高评级,但国外评级机构给出评级很低;进一步分析,论文发现家族化特征导致的内部控制失效、不够尽职的第三方审计以及国内评级机构低下的评级质量是公司盈余管理活动未受到制约的原因。论文最后依据案例研究结果,从房地产企业、外部监管机构以及投资者角度分别提出相应的启示。