房地产开发经营全周期价值链为:土地投资—>规划报建—>开发建设—>销售经营—>资金回笼—>再投资。由此可见,土地投资战略是房地产公司竞争战略中的第一环节,也是最重要的环节,土地投资战略成功与否将直接影响公司整体战略目标的实现。本文以Y房地产公司为研究对象,为其制定土地投资战略。广州市土地投资市场的竞争日益激烈,Y房地产公司需要制定土地投资战略以应对激烈的土地市场竞争。土地投资的渠道主要有三种:政府以招标、拍卖、挂牌的形式公开出让土地,即招拍挂市场;私人土地使用权所有人转让土地使用权,即二手土地市场;以旧厂房、旧村庄及旧城镇更新改造为主的城市更新渠道。无论在哪种渠道获取土地资源,都经常出现十几家房地产企业竞拍同一块土地的局面。购买土地使用权的地价款十分高昂,少则数亿元、多则数十亿元,根据政策要求,用于支付地价款的资金必须为企业自有资金,所以一旦在土地投资阶段决策失误,企业将被迫沉淀大量自有资金,甚至可能导致资金链断裂、企业倒闭。所以,Y房地产公司必须利用企业竞争战略的相关理论逻辑来制定适应市场竞争的土地投资战略。本文主要从两个方向进行研究,一是外部因素,即市场的整体情况,这就需要利用管理学的理论知识体系,对市场的政策、经济、社会文化、技术条件、消费者行为等多方面多角度进行研判;二是内部因素,即公司内在的影响,需要根据公司发展的总体战略目标,并利用管理学的理论知识体系,对公司内在的资源、体系等进行充分分析。因此,本文以现代企业战略管理理论作为指导,对以上两方面进行分析,利用文献研究法梳理过往文献记录,采用PEST模型及数理分析法对外部环境进行分析,采用SWOT模型及数理分析法对内部环境进行分析,从而得出并制定迎合市场需求并满足公司发展战略目标的土地投资战略,制定项目类型选择及投资区域选择。在结论部分,Y房地产公司不能单一片面的采取某一种项目类型,要结合地块所在区域市场情况而做出具体选择;在投资区域选择方面也要结合内外部环境因素及公司竞争战略进行综合考虑,做出有针对性的投资区域选择。以上总体结论对Y房地产公司总体战略目标实现以及土地投资工作有借鉴意义,同时也为与Y房地产公司处于类似行业位置的其他房地产企业土地投资工作提供有益的参考。