随着社会经济的发展,能源短缺日益严重。建筑行业用能约占我国国民经济总能耗的30%,因此建筑节能已成为实现可持续发展的重要课题之一。其中占我国总建筑面积60%以上的居住建筑,是实现建筑节能目标的关键所在。目前我国绝大多数的既有居住建筑达不到节能标准的要求,并且很多的新建建筑由于设计、施工的原因建成之后即成为高耗能建筑。因此要实现我国建筑节能的目标,在抓好新建建筑节能的同时,必须加大对既有非节能住宅的改造工作。目前我国对既有非节能住宅的改造工作已全面展开,但是由于这些既有建筑的节能改造涉及供热体制改革、大量技术、资金、房屋所有权、政策法规等方面的问题,节能改造工作进展缓慢,绝大部分仍为非节能建筑,仍在耗费着大量的能源。本文在对我国既有居住建筑进行调查分析的基础上,总结了我国既有居住建筑的特点以及工作进展缓慢的症结所在。主张对我国既有居住建筑的节能改造应有计划、分批次进行,并结合当地的气候特点采用合适的技术进行改造。同时对既有居住建筑节能改造的经济效益进行了分析评价。通过建立经济评价模型,综合考虑了影响既有居住建筑节能改造的因素,采用动态节能投资回收期作为节能改造评价模型的评判准则。在既有居住建筑能耗的统计计算时,采用了DeST-h软件对既有居住建筑的能耗及改造后的住宅建筑进行了能耗模拟。最后为了验证本文的结论,通过对西安地区某一住宅楼的节能改造设计,说明对既有居住建筑进行节能改造,不但可以取得较好的经济效益,更加可获得巨大的社会效益。