改革开放以来,珠江三角洲凭借着区位优势“先行先试”,通过农村社区工业化促进了城市化快速发展。然而快速的城市化形成了大量低效用地,用地绩效与空间品质是珠三角城镇化发展的两大短板。随着城市化快速发展,土地资源日益紧缺。国土空间规划体制改革后,对建设用地增量严格管控,存量建设用地再开发成为城市建设的主战场。“三旧”改造是广东省城市更新的重要实践。2007年南海区通过“先行先试”政策创新率先开启了“三旧”改造之路。“三旧”改造政策在土地确权和土地增值收益上实现了突破,其核心围绕土地发展权的再配置。然而,“自下而上”的“三旧”改造过于依赖市场,导致公服配套不足、城市空间品质难以提升等问题。被市场把持的旧改项目进一步拉大了社会贫富差距,引发关于“涨价归公”还是“涨价归农”的广泛讨论。如何确保“三旧”改造中土地发展权的合理分配成为学界关注的焦点所在。本次研究首先通过对广东省佛山市南海区“三旧”改造的政策分析辨析了“三旧”改造政策对土地发展权的再配置。研究发现“三旧”改造政策为了激发市场活力、推动改造的顺利进行,将土地发展权更多地分配给村集体和市场,导致改造被村集体“把持”,改造过程中土地发展权被无序争夺。接着本文聚焦南海区里水镇的城市化发展演变过程,里水镇的现状空间格局形成了“村中厂、村中城、厂中田”的半城市化特征,其城市发展破局在于以“三旧”改造启动广佛青创城片区城市中心组团的发展,然而在实际的规划协商中发现既有利益低效锁定的格局。最后,本文认为应该从“自下而上”的“三旧”改造走向“自上而下”的存量更新制度建设。深化既有土地发展权理论,建立城市更新语境下基于权益均衡的土地发展权配置理论框架。通过剖析“资源、资产、资本”视角下的集体土地发展权的演化提出“土地资产化收益一次分配、土地资本化收益二次分配”的两级土地发展权分配体系,土地资本化过程中的土地发展权应该由政府主导,强调政府统筹的作用。引入“社会资本”理论解释制度失效的问题,以里水镇广佛青创城胜利村的改造为落脚点提出“战略引领、片区统筹、整村改造、分步实施”的改造策略,通过社会资本建设保障改造中土地发展权的合理分配,促进存量更新转型发展。