2010年以来,房地产快速发展,房价持续增长,深圳市二手商品房平均价格由2010年的20297元/平方米上涨到2016年51628元/平方米,增长率为154.4%,大大高于年均GDP增长,幸福感降低、人才流失、创业成本增加等由房价快速增长所产生的“挤出效应”也越发明显,对地产政府的经济发展产生了一定的阻碍。为此,中央政府和深圳市政府相继出台了一系列房地产市场调控政策,目的在于稳定房价,促进房地产市场的健康发展。然而,从长期来看,政府出台相关调控政策对房地产宏观调控的效果欠佳,每一轮调控周期过后,深圳市住房价格都快速上涨。当前深圳市房地产市场存在房价快速上涨、房价收入比高买房难、供需结构失衡长期供应不足等现象。在绪论部分,从全国、广东省、深圳市三个层面介绍房地产价格上涨情况,说明了深圳市房地产市场面临市场失灵和调控政策失效的局面。文献综述上梳理了房地产市场中政府干预、土地政策、金融政策、保障房政策等调控手段的研究,交代了论文研究方法、内容以及可能创新点。正文主体部分则以深圳作为实证研究,首先,梳理了1980年来深圳市出台的地方性房地产政策,以及深圳市房地产调控政策失效现状的表现。其次,本文以供求理论、房地产调控、政策失效理论等作为基础,对2010-2016年深圳市政府出台的土地供应、金融调控和保障性住房建设等调控政策失效原因进行分析。最后,结合国内外房地产市场调控经验,提出深圳市调控政策的主题思路与方向,即通过加强深圳市政府调控政策执行、合理城市规划与增加城市建设用地、加强金融监管与保障房体系建设等长效调控机制的建立,以达成政府对房地产市场调控的目的。希望为后续地方性房地产调控政策的制定提供参考和借鉴。