近年来房地产业的飞速发展,银行金融机构受理的个人贷款也随之增多,其作为贷款发放管理的主导角色,面临的风险越来越突出,借款人、开发商、抵押物价值等多方问题困扰着银行办理贷款的脚步。本文首先从个人住房贷款的定义、分类、风险种类和成因入手,根据国内外研究现状,综合分析了个人住房抵押贷款风险所在;其次,从金融工作者的视角,依据重庆市各商业银行对个人住房贷款的审批流程和风险控制体系,探讨了银行金融机构处理贷款时的风险点;最后结合案例着重对贷前审核要点进行了剖析,并提出了相应的对策建议。全文包括六个部分:第一部分介绍了选题背景和意义,交代了研究方法、内容、重点和研究框架;第二部分主要介绍了住房抵押贷款的理论基础和国内外的研究现状;第三部分重在说明个人住房抵押贷款相关概况,阐述了重庆市个人住房贷款的特点、现状等;第四部分主要对重庆市各商业银行现行的个人住房抵押贷款风险评价方式进行了阐述,并且在此基础上结合实际提出了风险评价创新指标;第五部分为实际案例分析,分别通过现行的风险评价方式及创新后的评价指标进行对比分析,验证了创新指标的实用性,更完善地防范了银行面临的风险;另外还提出了目前金融市场上个人住房抵押贷款风险防范措施的其他改进措施;第六部分为结论及建议,为作者完成本论文研究画上一个圆满的句号。本文的研究结论或取得的重要认识如下:1)个人住房抵押贷款涉及的主体包括贷款人(即商业银行)、借款人、房地产开发商、担保人以及保险公司等当事人,就我国的个人住房抵押贷款而言,按照房屋权属大致可以分为政策性个人住房贷款、个人住房商业性抵押贷款、个人住房组合贷款三类。2)个人贷款业务管理分为贷前、贷中和贷后三个阶段独立运行,并进一步细化为业务拓展、贷款申请受理及贷前调查、贷款审查审批、贷款批准之后贷款合同准备及签署、贷款担保条件落实、贷款发放与支付、贷款档案管理、贷后管理、贷款回收及处置等操作环节。3)个人住房抵押贷款风险类型包括借款人信用风险、开发商信用风险、银行操作风险、担保风险及利率风险、流动性风险等其他风险。4)个人住房抵押贷款风险成因来自外部环境因素和商业银行内部体系管理因素,其中外部环境因素主要有信用机制缺失、相关制度和法律法规不健全、个人住房贷款安全保障制度缺失、欠缺发达的抵押品流通市场、房地产业发展不够规范、房地产融资渠道的狭窄;商业银行内部体系管理因素包括风险管理架构尚不健全、银行内控制度不健全、风险防控制度存在缺陷等。5)重庆市个人住房抵押贷款风险评价体系构建,通过筛选设置了 6项评价指标,包括借款人基本情况综合评分、借款人风险等级评分、借款人还款能力评分、所抵押房产价值评分、贷款金额和贷款期限。并根据相应的评分权重设置,银行金融机构可通过个人信贷业务管理系统进行验证。验证流程采取与贷款审查审批主流程并行的处理模式。6)从案例分析可见,重庆市各金融机构对个人住房抵押贷款的审核十分谨慎,尤其在取证部分,在相关的风险评估系统中,人工甄别环节仍然非常重要。不足之处在于财务报表数据真实性、借款人背景等一些灵活判断的指标无法量化,还需要银行工作人员具备良好的专业素质。为此,本文所提出了创新指标及改进个人信用评分系统、注重借款人人品及还款能力的审查、规范设计个人住房贷款操作流程、强化对开发商、银行内内控体系的风险防范等建议,希望自己的一点见解可以为实际工作中的风险防控献上一份绵薄之力!