从历史背景下来看,英、美等国进入发达国家的行列与技术革新密不可分,技术的发展与革新推进了产业的升级与转移,从而形成了一批以高科技为主的新兴产业园区,推动了区域经济以及国家经济的快速发展。目前,我国正处于产业升级与转移的关键时期,国家和地方政府出台了一系列的政策,使得新兴产业获得了各级政府的高度重视。同时,随着住宅地产的逐渐饱和,商业地价的不断攀升,其盈利空间越来越有限,而城镇化人口聚集以及产业快速升级推动了产业地产逐渐活跃,产业地产俨然被各界看成是一片新的蓝海,再加上新型城镇化、产业升级等各种因素叠加,近年来各路人马纷纷进军产业地产,使产业地产迎来新一轮发展的同时,M公司也将面临激烈的竞争。本文在对产业地产相关概念以及竞争战略的相关理论进行梳理的基础上,通过实地调查收集原始资料,紧接着运用PEST分析法和波特五力模型对公司的外部环境进行分析,同时对产业地产行业的现状做了简要分析,总结出M公司现前可能面临的机会与威胁,以及对M公司的内部资源及能力进行分析,接着运用价值链模型分析出M公司的核心竞争力,从而得出M公司当下的优势与劣势。随后运用SWOT分析并结合公司的愿景、使命以及竞争战略目标提出适合当前企业发展的差异化竞争战略,提高公司在行业中的竞争力,实现公司长期可持续发展。最后提出公司竞争战略的实施及控制措施,本文所作的研究为M公司在市场竞争中获取竞争优势以及为维持其可持续发展提供了理论指导,同时也希望对产业地产行业的其他公司有一定的参考借鉴价值。