本文在对房地产价格相关理论分析的基础上,从波动性(volatility)角度研究了深圳和香港2006年01月至2015年12月期间房价的波动性特征及其两者之间的相关性。本文分析了深圳、香港房价的波动相关性,也分析了造成深圳、香港房价波动之影响因素,运用了EGARCH模型以及BEKK-GARCH模型,得出的主要结论有:2006年01月至2015年12月期间深圳、香港两地房价波动有着与金融市场相似的集聚效应,具体表现为小的波动带来小的波动,而大的波动则意味着更大的波动,这表明在深圳和香港房地产市场上,有着明显的惯性房地产投资,也就是说有非理性投资的可能,所以其房地产价格变动较为明显的受到前期信息因素的影响。为进一步搞清楚深圳以及香港之间房地产价格波动之外溢效应,文章还运用了BEKK-GARCH模型来分析,得出结论:深圳和香港之间同时存在正、负向的波动性外溢效应,房价既互为引导,又互相制衡。一方面香港房价对深圳房价影响较大,香港房价对深圳房价具有较强的带动效应;另一方面,深圳房价波动也会加剧香港房价的变动。从影响因素来看,通货膨胀对深圳和香港的当期房价造成的动态冲击最显著,然后依次为:购房者情绪、房地产投资、汇率、利率,其中利率对两地房地产市场价格的影响不显著。这一方面表明,深圳和香港作为中国东南部沿海重要的金融城市,影响房价变动的因素有其一致性,会相互带动发展,其房价都有局部过热的可能;另一方面,其各自的影响系数又呈现差异,表明作为经济特区的深圳和作为国际化金融大都市的香港,两个城市房价的动态性波动是不完全相同的:a.深圳和香港房价虽都有其长期增长趋势,但从通货膨胀、购房者情绪波动和房地产投资对其的影响可以看出:香港房价较深圳房价具有更强的投机性;b.从汇率对两地房价波动的影响看出:香港房地产市场吸引外资的能力更强,所以香港房价的波动性也更大。本文力图找出影响深圳和香港两地房地产市场的各种要素,探寻引起二地房地产价格波动的真正原因,以期为分析深圳和香港乃至全国房地产市场提供新的思路。在此基础上,本文同时也对深圳、香港两地房价走势进行了预测,可以让政府部门、商业银行、投资者等进一步加深对深圳、香港两个房地产市场的理解。