近几年来,中国的房地产进入高速成长期,商业房地产项目所获的利润远超过住宅市场,在当前新政策对住宅市场的重压之下,商业地产投资成为地产游资的另一条出路和新的阵营。商业房地产在国外已有百年的历史,经过20世纪60年代的蓬勃发展阶段后,已经走向成熟并走入多元化发展阶段。而中国的商业房地产自90年代才开始逐步发展,并从2002年开始初步进入高回报的快速成长期。在开创时期,中国商业房地产面临着很多急需研究和解决的理论和实际问题。而在商业房地产的开发中,开发商如何在寻找商机、利用自身资源掌握商机的基础上,进行正确的产品定位和专业化运作是商业房地产项目能否成功开发的关键。因此,笔者试着从如何进行正确产品定位角度对商业房地产的开发、经营进行了一些探索和思考。　　 本文从对房地产市场、商业房地产,特别是购物中心的发展现状和趋势的分析着手,首先VICTORY房地产开发公司某商业地产项目的宏观环境、微观环境和竞争市场环境进行了深入分析,并对消费者市场进行市场细分、选择目标市场和进行市场定位,最终对此商业地产项目的功能定位和运作模式进行了探讨,并提出了一些建议。　　 本文将采用理论探讨与实例分析相结合的思路,运用管理学、营销管理、项目管理、房地产经营管理等理论和知识,并结合笔者的实际调研进行分析和研究。本文的主要内容如下:　　 第一章,介绍房地产市场、商业地产市场和购物中心发展的概况,并简要介绍VICTORY房产开发公司的基本情况；　　 第二章,深入分析了项目的宏微观环境。宏观环境包括政治、经济、社会和文化、法律和技术；微观环境包括项目自身情况、周边业态和配套、　　 消费者行为和竞争市场状况；　　 第三章,在对消费者市场进行市场细分、目标市场选择,并借鉴国内类似项目的成功经验和失败教训的基础上,对项目进行市场定位；　　 第四章,从功能、规划等角度对项目进行产品定位,并通过商业地产运作模式的优劣,选择只租不售的运作模式。