二十一世纪以来,经济迅猛发展的同时,建筑行业也在快速成长。但与此同时,建筑行业的诸多问题也逐渐暴露,如烂尾楼、农民工工资无法发放、承包人无法取得工程尾款。前述诸多问题均是发包人出现资金问题导致,因此发包人的资金能力对建筑行业的健康有序发展至关重要。但经济市场竞争激烈,一项投资失败就会导致公司面临资金崩盘的可能。面对发包人资信情况每况愈下的情况,如何保障承包人的合法权益成为一种现实困境。而就在此困境之下,建设工程优先受偿权应运而生,即承包人有权就所涉工程折价或者拍卖的价款优先受偿,且自发包人应当给付建设工程价款之日起算,最长不超过十八个月。但现行法律未能对优先受偿权的诸多方面进行明文规定,如质量保证金是否以及如何适用优先受偿权在实践中争议较大。建设工程质量保证金是用于督促承包人在工程完工后的合理期限内承担质量修缮义务,主要由发承包双方在合同中进行约定。在当下发包人占据主导地位的市场情势下,每一笔款项的及时回笼对利润微薄的承包人而言至关重要,更勿论承包人的背后是众多需要被维护利益的农民工。因此,在承包人已履行完毕相关义务后,质量保证金适用优先受偿权是符合优先受偿权立法的应有之意。从现行法律规定来分析,若将质量保证金定性为工程价款,则质量保证金可以适用优先受偿权;如质量保证金不属于工程价款,那么承包人不享有优先受偿权。通过实践经验及案例研究,笔者认为质量保证金属于工程价款。但是,具有特殊性的质量保证金不能因此被轻易认定适用优先受偿权,毕竟承包人的重要义务之一是确保工程质量。因此,针对建设工程不同的施工进度及状态,质量保证金是否适用优先受偿权需要分类讨论,如工程完工且缺陷责任期已满的情况下,质量保证金可以适用优先受偿权,如发包人破产于项目已完工但缺陷责任期未届满之际,质量保证金是否适用优先受偿权还需要分情况而定。此外,因为法律规定的不明确,实践中对于质量保证金的扣除比例、返还期限等均无统一标准,强势地位的发包人往往会采取高比例扣留、延长返还期限,这不仅损害承包人的经济利益,更直接影响优先受偿权的适用。因此完善质量保证金体系势在必行。对此,笔者结合行业实践提出完善措施,比如可以采用保函形式代替现金形式的质量保证金,一可以继续督促承包人履行义务,二可以缓解承包人的经济压力。