住宅价格一直是近年来全社会普遍关注的重要问题,国家不断出台各项措施进行调控,但收效并不明显。居民改善性住宅需求和投资性住宅需求日渐旺盛,阻碍了刚性需求的释放,导致住宅市场供需结构发生变化,引发市场价格整体波动。而别墅在国家用地审批的严格控制下,逐步成为稀缺性存量房产资源,不仅具有改善居住条件的作用,也增强了消化住宅投资需求的能力。别墅价格的波动以及各项价格影响因素的变化,在一定程度上左右着居民投资性及改善性住宅需求,进而对刚性需求市场产生间接作用,同时,不同影响因素对价格的空间作用差异也会对别墅楼盘的分布和价格的空间分布规律产生影响。本文以区位理论、供需理论、消费者理论和住宅价格影响因素理论为基础,在对南京市别墅市场现状进行供给和需求两方面的分析的基础上,利用特征价格模型对真实市场数据进行回归拟合,筛选出对南京市别墅价格影响最明显的主要影响因素,进而采用空间误差模型和地理加权回归模型将不同影响因素对别墅价格的空间作用系数纳入拟合分析,以得到南京市别墅价格影响因素的作用程度及空间影响规律。研究结果表明,第一,别墅用地的停止审批导致存量别墅用地稀缺性的增强,南京市别墅价格稳步增长,别墅供给规模不断增加,且以中小户型为主,表现出显著的区域分布差异性；第二,制约南京市别墅价格的主要因素是建筑特征因素和区位特征因素。具体表现为,物业费、距CBD距离和交通条件对别墅价格的影响较显著,容积率和绿化率相对较弱。其中,距CBD距离和容积率对价格的影响为负向,其余指标为正向。第三,空间作用方面,物业费对价格的空间作用差异表现为“西南-东北”方向递变趋势,距CBD距离指标的空间作用差异表现为“东-西”递变趋势,而绿化率对别墅价格的正向作用以“主城区”为中心分别向南、向北递增,容积率对别墅价格的负向作用以“百家湖”地区为中心向四周递减。鉴于以上研究结论,本文提出相应的政策建议。首先,完善别墅相关政策规定,适当引导新型别墅需求,充分利用容积率指标和规划限制指标,对别墅的开发建设进行调控,合理配置住宅需求；其次,在集约节约用地的前提下规范物业市场,保证物业条件与物业费水平相互协调；此外,推进城市配套建设总体规划,扩大公共交通网络覆盖面,加强生态环境建设,为住宅市场的稳步发展提供良好的设施保障。