随着我国土地使用制度改革的逐步深入和新《土地管理法》的颁布实施,土地管理工作显得日趋重要,而基准地价又是土地管理的基础。由于近年来的土地市场变化,原有基准地价成果已经陈旧,难以准确、及时地反映当前的土地市场行情。为使基准地价符合地产市场的客观实际,保持基准地价的现势性,在地产市场发生变化或影响地价的各种因素发生较大变化时,需要对基准地价进行重新评估,及时更新基准地价成果,建立一套界面友好、科学合理、便于查询的基准地价评估体系和信息系统是我国地产市场建设的根本任务和重要保证。本文采用GIS技术为辅助手段,以我参加的2007年《包头市土地定级与基准地价更新研究》项目详实的数据为基础,以国土资源部颁布实施的《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》为依据,详细确定了包头市城镇土地定级与基准地价评估的技术途径和操作程序、方法,建立了包头市分值--地价和级别--地价两种模型,并在此基础上建立研制了基准地价更新系统,主要表现在以下几方面:土地定级部分,按照《城镇土地分等定级规程》要求,定级采用专用GIS软件即“中国城镇土地定级”等软件,将土地定级划分为:土地综合定级、商业用地定级、居住用地定级和工业用地定级四大模块。分别收集了反映土地条件的商服繁华程度、交通条件、基本设施状况、环境条件、人口状况和城镇规划等方面的数据资料并录入或矢量化。经过资料分析、筛选、归类、对比整理、定级因素权重、测算、土地定级单元确定、定级因素分值计算的程序,初步划分了土地级别,又采用模型法和市场价格法对级别界限进行验证、调整,并多方面征求意见和实地验证、校核确定了土地级别。结合包头市实际,将包头市土地按三类用途共划分为14个级别。本次土地定级的最大特点,就是采用了全域覆盖分类定级的技术途径,全面引入GIS技术,采用城镇土地定级软件进行土地定级,为今后的基准地价更新提供了可操作性的土地定级信息系统。基准地价更新部分,通过市场调查和现场收集反映土地价格的房屋出租、房屋买卖、土地出让、土地评估等案例资料以及国家、自治区、市政府及有关部门对新增建设用地各项费用的收取标准等资料进行测算和评估。其中调查各类样本资料计3326个(有效样点2949个),较均匀地分布在市区范围内,较全面地反映了包头市目前的地价水平。对这些数据资料会同有关部门进行了认真的校核、整理、分析、综合,用方差检验模型剔除了数据不全的、存在问题的异常样本。在此基础上,采用Excel软件编制收益法、市场法、剩余法、成本法等计算模型,分别测算了包头市各类用地(商业、住宅、工业)的基准地价。同时,为了便于成果的应用,还根据规程的要求,编制了包头市各类用地基准地价修正系数表和指标说明表,并建立了基准地价更新系统,对“基准条件”进行界定,基准地价内涵加以明确,使基准地价评估结果具有更高的使用价值。