随着改革开放后经济的快速发展,我国形成了相当大规模的基础设施存量。2018年以来,我国基础设施投资规模的增长速度放缓,融资不畅是主因。目前,各种基础设施投融资模式发展相对成熟,但也带来了一些困难和挑战。在我国逐渐进入疫情常态化,基础设施领域投融资需求不断释放的背景下,2021年6月,我国首批基础设施公募REITs产品成功发行,多项规则出台,使得基础设施REITs试点工作得到平稳有效的推进,同时也为项目审核和网下发售业务的顺利开展提供了有力保障。我国应用REITs模式起步较晚,目前“类REITs”市场已初具规模,仍需向标准REITs再进一步,此外,出于盘活存量资产、创新基础设施领域投融资模式以及完善资产管理市场的需要,我国仍需进一步发展基础设施公募REITs。本文选取首批公募REITs产品之一富国首创水务REIT为案例,从原始权益人应用公募REITs融资模式的动因、产品的保障性、收益及风险、市场效应等方面进行分析。本文发现:第一,原始权益人一般具有较强的降杠杆需求和较大的短期资金需求,存在选择公募REITs作为创新型融资工具的动因;第二,公募REITs不允许使用额外的增信措施,一般需要完善的法律及政策框架、清晰合理的交易结构、较强的发行主体信用以及优质的基础设施项目保驾护航;第三,现阶段的基础设施公募REITs具有较强的现金流保障,但产权类和特许经营权类REITs的现金分派率具有显著差异;第四,从市场效应来看,发行REITs对原始权益人股票的短期市场表现有正向影响,REITs市场流动性略显不足且具有风险分散效应。通过案例分析,本文分析了首创水务REIT的突出优势,总结了案例所反映的基础设施公募REITs现存或可能存在的共性问题,并从加强REITs相关基础制度建设、完善治理机制、实体与资本市场双重发力促进产融结合、注重区域的均衡发展、推动PPP项目与公募REITs结合等五个方面提出相应建议,以期促进我国基础设施公募REITs市场的进一步发展。