近些年,我国房地产行业快速发展,行业竞争日趋激烈,产品品质也在不断优化和提升,伴随着购房者的购房经验增多,房地产行业两级分化严重,具有品牌优势的知名开发商占据优势日渐明显。同时随着城乡一体化建设的快速发展,人均商业配比持续增高,但电商经济的快速发展导致比例过大的商业综合体面临倒闭,商业性质产品滞销,购房者开始全面抵触商业地产项目。HQ公司自2008年进入沈阳市场,公司扩张速度较缓慢,品牌力不足,且开发项目多为商业地产,在面临两大不利条件下,自2020年疫情开始,销售业绩一直不理想,剩余产品整体去化不均衡,急需寻求破题之路,本文将重点研究HQ地产K项目现阶段企业情况及营销现状,给予有效的营销策略和建议。本文研究选择了HQ公司K项目为研究对象,首先对本文将用到的营销理论和房地产营销理论进行了梳理和研究。然后通过企业实际调研对K项目的项目情况、营销策略以及营销现状进行,总结出K项目主要问题为品牌知名度不高、产品设计存在缺陷、产品去化不均衡、缺乏产品核心卖点等问题。本文梳理了HQ公司K项目的政治、经济、技术和社会的宏观环境,并对市场需求和竞争者环境进行分析,了解到目前沈阳房地产商办性质项目均销量较低,通过微观环境分析发现K项目竞争对手主要为沈阳的商办公寓和周边的具有学区配套的住宅产品。此文运用STP策略进行市场细分,分为地理细分、收入细分、家庭收入周期细分、购买动机细分确定K项目目标客户为“距离项目7公里内,对城市核心资产热衷或子女有入学需求的中高收入家庭”,最终定位项目为具有学区资源的城市核心资产的市场定位,运用4P营销组合分别从产品升级策略,提升产品功能性和竞争性;价格策略,差别定价平衡总房款;渠道策略,加强内部渠道管理,调动外部渠道积极性;促销策略,广告策略、IP与新媒体营销策略四个方面入手制定营销策略建议。最后,在人员管理、组织协同配合、营销资金保障三个方面提出了K项目营销策略执行过程中的保障措施。通过本文的研究能够为K项目的商办物业去化寻找更多思路,解决K项目目前所面临的销售困境,进而实现销售业绩的达成,促进资金回笼,帮助其扩大品牌影响力,长期稳健发展。对于其他商办项目也具有借鉴意义,在产品的前期设计、后期定价方面都将给予较大的参考意义,也可为具有同类型困难的项目销售提供营销策略的新思路。