住房抵押贷款证券化(MBS)是20世纪70年代以来金融创新领域最重要的成果之一,通过住房抵押贷款证券化的手段,可以将金融机构持有的缺乏流动性的贷款资产转换为在金融市场上交易和流通的证券。资产证券化以住房抵押贷款证券化为源头,在以美国为首的西方发达国家迅速发展起来,并很快成为国际金融创新的一个亮点。在美国,信贷资产证券化产品的市场份额已经占据整个债券市场的三分之一,成为仅次于联邦政府债券的大宗金融交易商品,并有超过半数的住房抵押贷款实现了证券化。住房抵押贷款证券化的主要功能在于：盘活金融资产,改善住房抵押贷款资产质量,提高资金利用率和银行的抗风险能力。其最主要的特点是将原先不易为投资者接受、缺乏流动性但能产生现金流的资产,转换为可以在市场上流通、容易为投资者接受的证券。随着我国房地产市场不断发展,在我国商业银行中信贷资产的比重不断上升,较高的信贷资产直接影响了我国银行资产的流动性,从而加剧了住房抵押贷款证券化推出的迫切性。2005年12月15日,国务院批准中国建设银行发行首支住房抵押贷款支持证券——“建元2005-1”,它的出现成为我国住房抵押贷款证券化发展进程中的一个里程碑。2007年12月14日,中国建设银行宣布发行“建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券”,这是该行继2005年成功发行首例个人住房抵押贷款证券化产品之后,在金融创新方面的又一有力举措。但是,由于这两例产品是我国在住房抵押贷款证券化方面的初步尝试,因此其交易仅限于银行间市场。但随着我国住房抵押贷款发放的增多,以及相关条件的成熟,住房抵押贷款支持证券的大量发行并上市交易是必然的发展趋势。因此我们要更好地借鉴西方对住房抵押贷款证券化的研究成果,本文就是在阅读了大量了的国内外经典文献基础之上,介绍了一些住房抵押贷证券化的相关理论。由于住房抵押贷款证券化过程中的每一个参与者、每一个步骤都可能是产生风险的源头,因此本文对住房抵押贷款证券化的运作流程以及每个参与者的职能程进行了一定的介绍。此外还简单的阐述了抵押贷款证券化中涉及的原理即现金流分析原理、资产重组原理、风险隔离原理和信用增级原理。作为一种重要的金融创新工具,如同大多数金融衍生产品一样,住房抵押贷款证券化就是一把“双刃剑”。它在降低银行住房抵押贷款风险的同时,也带来了诸多其他的风险。始于2006年下半年的美国次贷危机,引起了全球金融市场的混乱,到了2008年底已经升级为一场席卷全球金融市场的大风暴。美国次贷危机的出现,’使人们对住房抵押贷款支持证券这种金融衍生品的风险引起了高度重视。美国次贷危机提醒我们,住房抵押贷款证券化在转移和分散风险的同时,也将原来集中在单一部门的局部风险扩散为整个金融市场的系统风险。不同的制度、经济环境下各个国家面临的风险也会有所区别。目前中国发展住房抵押贷款证券化正处在起步的阶段,有关MBS的法律、法规、监管环境还不成熟,我们在分析MBS风险的同时要考虑到我国的实际国情。MBS的风险有很多种,来自方方面面的不确定因素都有可能导致风险,本文主要从三个方面来阐述风险,即MBS资产池质量风险、MBS操作过程中的风险、投资MBS产品的市场风险和法律、政策和监管环境的不完善给住房抵押贷款证券化带来的风险。住房抵押贷款证券化的资产池质量风险是指由于基础资产质量差而导致管理成本提高、证券亏损可能性增大的风险。住房抵押贷款证券化产品的收益支付归根到底来自基础资产的收益,基础资产的质量如果出现问题,证券化产品的收益就无法保证。贷款质量差,势必会造成管理成本上升并增加证券亏损的可能性。就抵押贷款而言,主要存在提前偿付风险和信用风险；住房抵押贷款证券化是一个拥有众多的参与者,运作流程相对比较复杂的金融创新技术和过程。因此,在住房抵押贷款证券化操作过程中难免会出现各种各样的风险。其中包括：商业银行发放抵押贷款操作风险,真实出售风险,MBS定价、发行流通风险和第三方风险；投资者投资MBS产品承担的市场风险,主要包括利率风险和流动性风险；法律、政策风险是由于目前我国的住房抵押贷款证券化运作处于起步阶段,尽管建行和国开行有些相关的法律法规做支持,但是从总体上看,我国的法律、政策和监管环境等还尚未成熟,未来必将会经历不断的发展和完善,因此我国面临的法律政策风险也是很大的。为了更深刻的认识MBS的风险,美国次级债危机为我们提供了一本很好的教科书,美国次级债危机实际上是给我们生动地演示了住房抵押贷款证券化过程中的风险,我们可以从中吸取经验和教训。本文通过介绍美国次贷危机爆发的全过程,系统地分析了次贷危机的深层次原因,从而给我国的住房抵押贷款证券化提供了一个很好的警示作用,更能促进我国证券化进程。美国次贷危机是近年来美国在通胀压力下不断加息,使得借贷成本增加、房价下跌,而最终导致大量次级贷款违约而造成经济危机。过于宽松的货币政策、资产的过度证券化及其证券化过程中的监管不力、和美国人寅吃卯粮式的过度消费方式是美国次贷危机的深层次原因。中国的宏观政策从这次危机中得到的最大启示在于宏观调控时要全面综合的考虑,不要忽视为应对经济周期而制定的宏观政策对某个特定市场所造成的负面冲击；在金融创新方面,我们应得到的启示是要充分意识到金融创新是一把“双刃剑”,它带来经济效率提高的同时,也虚拟地扩大了金融机构的放款能力,使金融体系对清算结算风险和金融机构破产的抵御能力弱化；在消费观念方面,应该科学消费、量入为出,在自己的能承受和可负担的范围之内享受生活。尽管信贷资产的证券化存在着一些风险管理上的不足之处,但是在全球经济一体化的今天,金融创新已经是大势所趋。本文总结了美国次贷危机的经验教训,从控制住房抵押贷款证券化的基础资产质量风险、住房抵押贷款证券化操作过程中的风险、投资住房抵押贷款证券化产品的市场风险和法律、法规、监管环境四个方面对住房抵押贷款证券化过程中的风险提出了规避的对策和建议。抵押贷款质量的好坏直接关系着MBS风险的高低,控制抵押贷款质量的好坏最重要的就是控制好提前偿付风险和信用风险。对于提前偿付风险,可以实行锁住、提前偿付罚金等控制早偿风险,还应该广泛建立提前偿付数据库；完善个人信用制度是降低信用风险发生概率的重要手段,首先需要健全借款人信用登记制度,再次建立信用评价模型,即通过一系列指标和标准的设定,对借款人的还款意愿和能力等进行评估。对于住房抵押贷款证券化操作过程中的风险规避,政府不但要建立一个比较规范的、与国际接轨的SPV,还要逐步摸索出更适合我国的定价模型,以及逐步建立规范的信用评级机构。对于投资住房抵押贷款证券化产品的风险规避,应该包括合理设计住房抵押贷款证券产品组合、推进利率市场化、运用多种金融衍生工具和大力培育机构投资者等措施。最后,在监管方面,要明晰政府各监管职能部门的监管范围和监管内容,由政府推动和引导证券化在一个相对低风险的框架内运行；制定新的与完善现有的与住房抵押贷款证券化风险监管工作相关的法律体系,以明确证券化过程中各行为主体的法律地位和业务范畴；还有促进证券化参与方及其行业内部关于自身风险监管标准的制定。在我国资产证券化刚刚起步的今天,充分认识住房抵押贷款证券化过程中面临的主要风险,借鉴国外已有的经验教训,特别是这次美国次级债危机的沉痛教训,并将这些运用到证券化产品的设计、操作、监管等一系列过程中,必将促进我国金融业和房地产业的健康发展。